Как делится квартира при разводе

Прежде чем ответить на вопрос, как делится квартира при разводе, следует выяснить, в чьей собственности она находится. Также важно то, в какое время она была приобретена (до брака или во время), не была ли она подарена одному из супругов, получена по наследству или приобретена за средства прочих лиц (родителей и др.).

Совместная собственность

Законом предусмотрен режим совместной собственности для имущества супругов. Помимо данного законного режима муж и жена вправе установить иной порядок владения, пользования и распоряжения имуществом в договоре или соглашении. По общему правилу имущество, которое было нажито в период брака, является общим и принадлежит в равных долях. При разводе такое имущество соответственно будет поделено поровну, вне зависимости от того, на чье имя оформлено.

По соглашению сторон или по решению суда жилье может полностью перейти в собственность одного из супругов, второму будет выплачена компенсация, соразмерная его доли.

Иными словами, одна сторона выкупает долю второй стороны. Такой вариант применим, например, при разделе однокомнатной недвижимости, когда выделение доли в квартире в связи с минимальной площадью невозможно.

Исключение:

• недвижимость приобретена во время раздельного проживания, иначе говоря, когда семейные отношения существовали только с юридической точки зрения.

• жилье приобретено в период брака, но на личные средства одного из супругов.

Как поделить недвижимость, если собственник – муж?

1 вариант. Право собственности возникло у мужа до заключения брака

В данном случае жена при разводе не вправе претендовать на долю, так как имущество не относится к совместному, нажитому за время брака. Недвижимость в этом случае – собственность мужа.

Исключение:

Жена вправе претендовать на выплату суммы после продажи или на право собственности на долю, если суд признает купленную до брака квартиру совместным имуществом.  Это произойдет, если во время брака были совершены вложения, которые существенно увеличили стоимость жилья.

2 вариант. Право собственности возникло у супруга в браке на основании договора дарения

Если право на имущество возникло впоследствии дарения или наследования, совершения других безвозмездных сделок, недвижимость будет личной собственностью мужа.

3 вариант. Новая недвижимость была приобретена в браке, но на деньги, полученные с продажи добрачного жилья мужа

В этом варианте для определения долей будет приниматься во внимание стоимость нового и старого жилья.

4 вариант. Недвижимость приобретена на общие деньги, но муж оформил документы только на себя

В этом случае квартира делится, даже если собственником по документам является только муж. Во внимание будет принята специфика денежных средств, а именно их общий характер. Причины, по которым муж стал единоличным владельцем, не играют роли.

Видео: Раздел квартиры и развод супругов

Инструкция по разделу квартиры в суде

Если бывшие супруги не пришли к соглашению по поводу размера долей или одна из сторон вовсе отказывается делить квартиру, стоит обратиться за судебной защитой.

• Узнать рыночную стоимость жилья с учетом оценки произведенных вложений, например, в ремонт или перепланировку (от стоимости зависит размер пошлины);
• Составить и подать исковое заявление;
• Уведомить третьих лиц (при необходимости):
  • банк, если «спорная» недвижимость приобретена в ипотеку, и кредит выплачен не в полном объеме;
  • органы опеки и попечительства, если есть несовершеннолетние дети.
• Получить судебное решение;
• Зарегистрировать право собственности на квартиру или долю (на основании судебного решения) в Росреестре.

Можно ли договориться без суда?

В случаях, когда муж и жена готовы разойтись мирным путем, они могут самостоятельно решить судьбу недвижимости, установить, кому и какая доля достанется. Для этого законом предусмотрена возможность составить:

Брачный договор

Специфика:

• может быть составлен не только до заключения брака, но и во время;
• может отменить правило о совместном режиме, установленное в законе.
  Например, в договоре может быть прописан пункт, согласно которому 2 квартиры в г. Сочи принадлежат исключительно жене, а московская недвижимость – мужу.
  Если бы договора не было, действовал бы законный режим собственности, недвижимость считалась бы совместной и делилась пополам;

• может касаться и имущества, приобретенного после заключения договора.
  Например, договор был составлен пять лет назад и содержал условия о разделе при разводе всей недвижимости, которая будет приобретена в период брака;
• условия договора, которые ставят одну из сторон в крайне неблагоприятное положения, могут быть признаны в судебном порядке недействительными.
  Например, согласно договору, при расторжении брака вся недвижимость переходит мужу. Жена в свою очередь не владеет ничем. Этот пункт можно оспорить в суде.

Что можно прописать в договоре?

• какой режим собственности относится к конкретному имуществу или к имуществу в целом (долевая, совместная, раздельная);
• в каких долях имущество принадлежит каждому супругу;
• указать порядок несения расходов, например, на содержание жилья;
• определить, кому и что положено при разводе.

Соглашение о разделе совместного имущества

По сравнению с брачным договором этот документ имеет более узкую направленность. В нем можно лишь прописать порядок раздела совместного имущества, определить, в каких долях оно перейдет к каждому из супругов или кто будет единоличным собственником.

Как разделить ипотечную квартиру?

Особенность раздела квартиры в ипотеке – наличие интересов не только мужа и жены, но и банка, мнение которого придется учитывать. В некоторых случаях без согласия банка недопустимо продать недвижимость, осуществить разделение на доли. (см. подробно раздел ипотечной квартиры при разводе).

• 1 вариант. Разделение долговых обязательств и квартиры пополам. Если жилье относится к совместной собственности, муж и жена имеют равные права на него. Долги по оплате данного жилья также признаются общими, долг каждого из супругов соразмерен доли, полученной при разделе недвижимости.
• 2 вариант. Передача обязательств по оплате кредита одному из бывших супругов. Например, жена не работает, дохода не имеет, является неплатёжеспособной. Муж готов оплачивать долги по кредиту в полном объеме. Будьте готовы к тому, что банк перед тем как дать согласие на данный способ решения вопроса, тщательно проверит стабильность и величину дохода избранного должника. После погашения ипотеки недвижимость полностью перейдет в собственность оплатившего кредит.
• 3 вариант. Продажа ипотечной недвижимости, погашение банковской задолженности. Если после этого останутся денежные средства, их стоит разделить между супругами.

Продать ипотечное жилье по выгодной цене проблематично, так как не каждый покупатель рискнет сначала погасить обязательства и только потом получить право собственности на жилье.

• 4 вариант. Продажа старой ипотечной квартиры, получение двух новых ипотек в этом же банке. Для банка это оптимальный вариант, поэтому никаких препятствий, например, в виде запрета на продажу, не будет.
  Обратите внимание

  Все права банка и Ваши обязанности перед ним прописаны в кредитном договоре.

Будьте готовы оплатить дополнительные банковские сборы. За изменение условия договора, например, при смене основного должника комиссия, как правило, составляет 1 % от оставшегося долга.

Раздел приватизированной квартиры

Результат раздела зависит от следующих факторов:

• время приватизации: до заключения брака или во время брачного союза;
• субъекты приватизации: оба супруга приняли участие в процессе безвозмездного получения недвижимости или кто-то отказался;
• наличия несовершеннолетних детей, участвующих в приватизации.

1 вариант. Недвижимость приватизирована одним из супругов до брака

В этом случае недвижимость считается личной собственностью. По общему правилу вторая сторона не вправе претендовать на долю при расторжении брака. (Исключение – проведение существенных вложений, которые увеличили стоимость квартиры). Кроме того, супруг, который не является собственником, теряет право пользования жилплощадью после развода. В исключительных случаях суд может пойти на встречу и разрешить проживание в квартире мужа после развода. Например, если жена не имеет другого жилья, суд может сохранить за ней право жить в квартире бывшего мужа до приобретения своего жилья.

2 вариант. Жилплощадь приватизирована одним из супругов во время брака

Если второй супруг будучи в браке отказался от приватизации, он теряет возможность получить право собственности. Такая недвижимость не подлежит разделу при разводе, будет исключительной собственностью одного из супругов, так как получена в рамках безвозмездной сделки – приватизации.

3 вариант. Жилье приватизировано обоими супругами

Это оптимальный вариант, так как впоследствии приватизации объект становится совместной долевой квартирой. При разводе и муж, и жена вправе претендовать на долю.

4 вариант. В приватизации принимали участие несовершеннолетние дети разводящихся

Дети наравне с родителями принимают участие в приватизации и получают долю, равную доли других участников приватизации. При разводе родители не вправе претендовать на эту долю, так как родители и дети не имеют права собственности на имущество друг друга.  Доля ребенка не присоединяется к доле того родителя, с кем он будет проживать.

Исключения:

1. Брачный контракт или соглашения могут предусматривать иной порядок раздела имущества. Например, в 2010 г. при заключении брака Кондратьевы составили брачный договор, согласно которому все имущество, в том числе полученное по безвозмездным сделкам, относится к совместной собственности. В 2012 г. муж принял участие в приватизации недвижимости, в которой проживал с женой. Жена отказалась от участия в приватизации. В 2015 г. Кондратьевы приняли решение расторгнуть брак. Хоть жена и не участвовала в приватизации получит ½.
2. Существенное повышение стоимости объекта, которое произошло за счет вложений во время брака (например, капитальный ремонт или перепланировка). В этом случае супруг, который не является собственником и не участвовал в приватизации, вправе претендовать на выделение доли, соразмерной вложениям.

Раздел муниципальной квартиры

Особенность такой недвижимости в том, что она не принадлежит на праве собственности ни одному из супругов, а значит и разделению не подлежит. Перед расторжением брака муж и жена, проживающие в муниципальном жилье, могут:

• принять участие в приватизации (с согласия всех прописанных граждан), получить квартиру в общую долевую собственность, при разводе каждый получит равную долю;
• обмен. После получения разрешения наймодателя допустим обмен муниципальной квартиры на две другие, но с меньшей площадью, в которых будут проживать бывшие муж и жена после развода. Старый договор найма будет расторгнут, будут составлены новые договоры с каждым из супругов.

Делим квартиру с детьми

1 вариант. Квартира (доля) в собственности ребенка

Ни один из родителей не имеет права претендовать на долю ребенка или на квартиру в целом, если она оформлена на несовершеннолетнего. При разводе можно разделить только ту часть, которая принадлежит родителям или одному из них.

2 вариант. У ребенка нет права собственности

Если спорная недвижимость является исключительно квартирой родителей, при разводе право собственности у ребенка не возникнет. Несовершеннолетний не имеет права претендовать на выделение доли, раздел имущества происходит по общим правилам: по режиму совместного имущества, если договором не предусмотрен иной порядок.

3 вариант. Право собственности есть только у одного из родителей

Например, семья проживала в подаренной мужу квартире. Ни у ребенка, ни у матери нет имущественных прав на это жилье. Но при разводе за ребенком в любом случае сохранится право проживать на жилплощади отца. Суд может разрешить проживать и матери с учетом особенностей финансового положения или, например, состояния здоровья.

Жилищные права ребенка защищены государством следующим образом:

• ребенка нельзя выписать «в никуда» при продаже жилья. Если родители не позаботились о новой регистрации детей, дети остаются прописаны в квартире;
• при разделе квартиры дети не лишаются права проживать в ней вне зависимости от того, с кем из родителей они остаются по решению суда;
• если после раздела недвижимости ребенок переезжает на новое место жительства, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.

Увеличение доли одного из родителей

Суд при разделе совместной квартиры вправе, но не обязан, увеличить долю того, с кем будет в дальнейшем проживать ребенок. Отсудить дополнительную часть квартиры можно с учетом финансового положения каждого из супругов, наличия дополнительной недвижимости, уровня зарплаты и т.д.

Если потрачен материнский капитал

В этом случае разделение недвижимости усложняется тем, что при использовании мат. капитала на покупку жилья супруги гарантируют выделение доли детям. Это условия использования такой меры гос. поддержки. Поэтому при разводе с детьми совместная собственность состоит не из целой квартиры, а из того, что осталось после вычета «детской доли».

1. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)
2. Ст. 253
3. Гл. 7, 8 
4. Ст. 10
5. Гл.6, 13 

Видео: Типичные ошибки при разделе имущества. Советы развод-технолога