Налог при продаже квартиры менее 3 и 5 лет в собственности: сколько и когда платить

Любой собственник недвижимости при её реализации в течение ближайших 5 (3 лет) обязан уплатить 13% НДФЛ с суммы полученной прибыли. То есть, если квартира продана по той же стоимости, что и была приобретена или дешевле, то налога к уплате нет. Разница же срока владения 3 и 5 лет зависит от того, каким образом была получена квартира в собственность.

Когда срок 3 года, а не 5 лет

Минимально допустимый срок владения недвижимостью, для освобождения от налогообложения — 5 лет. Есть несколько исключений, когда срок владения сокращается до 3 лет:

  • Имущество было подарено.
  • Получено по наследству.
  • Право собственности возникло при приватизации.
  • По договору пожизненного содержания совместно с иждивенцем.

Дата отсчёта начинается с оформления права собственности, отраженной в свидетельстве о регистрации на недвижимое имущество. При вступлении в права наследства — с момента смерти наследователя. В кооперативах отсчёт производится с момента подписания сторонами акта приёма-передачи.

Важно
В случае увеличении доли владения, отсчёт при продаже квартиры ведётся с момента регистрации первичной части доли.

Существует ли освобождение от налога пенсионерам? Для людей пенсионного возраста льготы не предусматриваются, недвижимость должна находиться во владении не менее 5 лет.

Бывают ситуации, когда владельцем жилья или его доли, является лицо до 14 лет, в этом случае обязанность по уплате налога, а также подача декларации, переходит на его законных представителей (родителей, представителей, опекунов).

Расчёт НДФЛ на момент продажи имущества

Для расчёта суммы налога, предусмотрена возможность уменьшения полученного дохода от сделки, но только на один из вариантов: Налог если продал квартиру ранее 3 или 5 лет

  • либо на сумму расходов при ее покупке;
  • либо на налоговый имущественный вычет в 1 млн.

Размер налогового вычета различается:

  • 1 млн. р. — при продаже земли и жилых объектов.
  • 250 тыс. р. — иного имущества (автомобили, нежилые помещения и прочего).

К документально подтвержденным расходам, кроме затрат на приобретение недвижимости, можно отнести расходы на ипотечный или потребительский кредит, расходы на ремонт, перепланировку, на выполнение проектно-сметных работ.

Обратите внимание
Если сумма всех понесённых затрат будет равна или превысит полученную прибыль, НДФЛ при продаже недвижимости начислен не будет, но подать декларацию и отчитаться о расходах гражданин обязан (иначе штраф 1000 руб. за не предоставленную декларацию).
Пример 1: Жильё приобреталось в 2017 году за 3 млн. руб., на момент продажи в 2019 году, цена 5 млн. руб. Срок менее 5 лет в собственности, тогда налогооблагаемой базой является полученный доход в размере 2 млн. руб. Сумма налога равна 2 млн. руб. * 13% = 260 тыс. рублей.

Применять налоговый имущественный вычет выгодно, если понесённые затраты в момент приобретения объекта были меньше 1 млн. рублей, или жильё получено по наследству, либо подарено родственником. В остальных случаях выгоднее учитывать расходы на приобретение.

Пример 2. Предположим, квартира получена по наследству, стоимость сделки составляет 1,5 млн. руб., затрат нет, можно применить вычет 1 млн. руб. Расчёт суммы налога производится с разницы между ценой продажи и правом на вычет. Налогооблагаемая база составляет 500 тыс. руб. Налог к уплате равен 65 тыс. рублей.

Если квартира продана дешевле суммы ее покупки, то цена продажи сравнивается с кадастровой стоимость недвижимости. В расчете налога учитывается максимальная сумма, это либо продажная стоимость по договору, либо 70% от кадастровой.

Пример 3. Жильё приобретено за 2 млн. руб., по договору цена составила 3,5 млн. руб. Согласно Росреестра, кадастровая стоимость —  4,5 млн. руб. При умножении кадастровой стоимости на коэффициент 0,7, получается сумма равная 3,15 млн. руб. она меньше цены договора, поэтому НДФЛ необходимо рассчитывать с договорной стоимости.  НДФЛ = (3,5 – 2) * 13% = 195 тыс. рублей.
Важно
Если при сделке указана стоимость ниже, чем 70% от кадастровой стоимости, установленной на 01 января текущего года при выявлении, налоговая инспекция доначисляет недостающий налог, а также штраф, размер которого составляет 20% от неуплаченной суммы.

Если продается квартира с долями, как учитывать вычет?

На практике существуют тонкости применения имущественного вычета при продаже совместной собственности. Можно ли применять льготу к каждой доле?

Пример 4: Три брата продают частный дом, полученный по наследству. В этом случае расходы на приобретение отсутствуют, можно только использовать вычет. Дом продан за 3 млн. руб., каждый собственник владеет 1/3.

  • Вариант 1: Заключить один общий договор купли-продажи на целый объект. Тогда каждый уплачивает следующий налог (3 млн./3 — 1 млн./3)*13%= 203 333 руб.
  • Вариант 2: Составить отдельные договоры на каждую долю, тогда у покупателя на руках будет 3 на каждую из долей выписка из росреестра. Каждый продавец недвижимости получает вычет в 1 млн. руб. НДФЛ составит (3 млн./3 -1 млн.)*13%= 0 руб.

Сколько раз лицо имеет право оформить налоговый вычет?

Ограничения на использование вычета отсутствуют, то есть можно его использовать 1 раз в год (хоть каждый год). Если в течение года реализуется больше одной квартиры, вычет начисляется на все объекты разом, т.е. если человек продал 3 собственности в одном периоде, налог может быть уменьшен только на один миллион рублей, а не на три.

Налогообложение нерезидентов при продаже квартиры

Изменения в законодательстве с 2019 года уравняли правила определения и расчёта налогов физических лиц, являющихся нерезидентами страны при продаже ими недвижимости, находящейся в России.

Пример 5: Нерезидент имеет в собственности квартиру с 2011г, при необходимости решил продать за 5 млн. руб.  В 2019 году налог платить не нужно, а вот если бы он принял решение в 2018г, тогда НДФЛ составил бы 13%, независимо от срока владения.

Когда необходимо уплатить налог и сдать декларацию?

  • Установленный срок для подачи декларации 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего после получения дохода года.
  • Налог к уплате следует перечислить до 15 июля.

К комплекту отчётности необходимо приложить копии всех сопроводительных документов, подтверждающих сделку и понесённые расходы. В случае применения имущественного вычета прикладывается заявление.

Сдача декларации в ФНС является обязательной, даже если платить НДФЛ не требуется. При заполнении 3-НДФЛ требуется данные о плательщике налога, сведения паспорта, размер налога, а также расчёт базы, которая им облагается.

Подать документы можно:

  • в бумажном виде (от руки или распечатав с использованием программы), в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика;
  • лично, обратившись в налоговую или отправив по почте ценным письмом с описью.

Пошаговая инструкция по сдаче декларации

  • Внести сведения в декларацию по 3-НДФЛ (заполнить вручную либо воспользоваться программой).
  • Сделать необходимые копии документов на сделку — договор купли-продажи, акт приемки-передачи, платежные документы.
  • Собрать бумаги, относящиеся к понесённым затратам на приобретение объекта, также сделать их копии — договор купли- продажи, передаточный акт, платежные документы и пр.
  • Заявление на предоставление вычета (если нужен вычет).
  • Передать весь комплект документов в налоговый орган по месту жительства.
  • Уплатить налог в бюджет (при необходимости, если он начислен).

Бланк декларации по 3-НДФЛ доступен на сайте Федеральной налоговой службы РФ или скачать удобную программу. Также можно обратиться в организации аутсорсинга, которые за дополнительную плату помогут составить декларацию. Образец заявления можно скачать на нашем сайте или посмотреть на стендах в налоговой инспекции.

Пакет документов для сдачи с декларацией:

  • Паспорт владельца квартиры.
  • Соглашение/договор о купле-продаже.
  • Акт передачи объекта сделки.
  • Платёжные документы, подтверждающие получение средств.
  • Заявление на предоставление вычета (если он используется).
  • Справка с места работы 2-НДФЛ — только для тех, кто отчитывается и по другим вычетам (при покупке квартиры, на лечение, образование).
  • Реестр всех подаваемых документов.

Если приобретается другая квартира и есть право воспользоваться вычетом при покупке

НК РФ предусмотрены налоговые вычеты, позволяющие забрать у государства часть налога, уплаченного в бюджет, например имущественный вычет в связи с приобретением недвижимого имущества.

Если одновременно с продажей покупается новая жилплощадь, в одном налоговом периоде, тогда можно воспользоваться вычетом 2 млн. рублей на её приобретение. На такой вычет гражданин имеет право один раз в жизни.

Пример 6. Полученная в наследство недвижимость была продана, т.е. без затрат за 3,5 млн. руб., сразу приобретена другая за 2,7 млн. руб., ранее вычетом в 2 млн. лицо не пользовалось:

  •  3,5 — 1 млн (вычет на момент продажи) = 2,5 млн. руб. — налогооблагаемая база.
  • 2,5 — 2 млн (вычет на момент приобретения)= 500 тыс. руб.  налогооблагаемая база после применения вычета.
  • Налог в бюджет составил 65 тыс. руб. (500 т.руб *13%).

Продажа имущества ИП

Нередко бывают случаи, когда физическое лицо (ИП) владеет имуществом, которым осуществляет предпринимательскую деятельность. Например, сдача в аренду квартиры, с официальным получением дохода.

Поправки в законодательстве с 2019 года дают преимущества при исчислении НДФЛ с продажи используемого в деятельности недвижимого имущества у ИП. Для них сейчас введены такие же нормы исчисления срока владения собственностью. Ранее, даже если имущество принадлежало более 5 лет, при ее продаже НДФЛ был начислен в полном размере.

Чем грозит неуплата налога и непредставление сведений по форме 3-НДФЛ?

За нарушение представления декларации в ФНС при сделке продажи недвижимости, а также уплаты причитающего налога ответственность регламентируется Налоговым и Уголовным кодексами РФ.

  • За нарушение сроков установленных для подачи декларации с отсутствием налоговой базы взимается штраф 1000 рублей.
  • Не своевременное предоставление данных с исчисленной суммой НДФЛ влечёт взысканию штрафа 5% от суммы задолженности указанной в декларации, но не более 30% в течение 6 месяцев.
  • Это же нарушение в период более 181 дня, влечёт взысканию штрафа размером 10%.
  • Несвоевременно перечисленный налог грозит пени и штрафом в размере 1/5 части долга.
  • При уклонении от уплаты налога в крупном размере (свыше 600 000 руб) предусмотрена уголовная ответственность.

Следует помнить, что после заключения сделки все данные сотрудники УФРС передают в налоговые органы. Требования инспекции имеют ограниченный по времени срок. Взыскать сумму долга можно в течение трёх лет, начиная со следующего крайнего дня срока уплаты. Истребовать уплату штрафа возможно на протяжении 6 месяцев.

В этой статье перечислены общие правила исчисления налога физических лиц при продаже недвижимости. Более конкретные случаи требуют индивидуального рассмотрения ситуации, с учетом всех факторов.

Ответы на вопросы

Вопрос:
Дом, в котором проживала моя мать 25 лет, снесли, взамен предоставили квартиру. Мы бы хотели забрать маму к себе, а квартиру продать. Должна ли в этом случае она заплатить налог?

Фактически владелец является собственником нового объекта, соответственно срок будет исчисляться заново, с момента регистрации права на него. Прежнее жильё в расчёте не участвует.

Вопрос:
В 2017 году была приватизирована квартира на 3 собственников по 1/3 доли. Если продать в 2019 году за 1,5млн.руб, а согласно Росреестра кадастровая 2 660 000 рублей. Сколько необходимо заплатить в бюджет и как можно уменьшить?

В случае если сумма продажи меньше 70% от кадастровой, расчёт необходимо производить с большей суммы. Каждый собственник имеет возможность воспользоваться правом уменьшить налоговую базу на вычет в размере 333 333 руб. и подать декларацию с доходом в 1/3 от 70% кадастровой стоимости.

  • 2 660 000 * 70% = 1 862 000 – доход от стоимости квартиры
  • (1 862 000/3 – 333 333)* 13% = 37 353 рубля – сумма налога и декларирования каждым собственником.
  • Уменьшить налог — вариантов нет, необходимо выждать срок владения 3 года.
Вопрос:
С 2008 владею домом, в 2017 разделил его на доли, по 1/10 2-м сыновьям, 4/10 – жене.  Если продать в 2019 будут ли доли облагаться налогом?

Да, налогом облагаться будут, т.к. во владении у родственников не прошло 3 года. Необходимо будет подать декларации и рассчитать 13% от стоимости долей за минусом имущественного вычета на детей 100 тыс. руб., у жены 400тыс. руб.

Если вы опубликуете четкий вопрос по теме статьи в комментариях, то в течение 1-2 суток наш юрист ответит вам. Перед тем как его задать, пожалуйста, внимательно прочитайте статью и комментарии к ней, возможно, подобный вопрос уже обсуждался.
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть