Перепланировка квартиры: как узаконить, разрешение, что нельзя, что можно

Перепланировка заключается в изменении конфигурации в жилом помещении, что подлежит отражению в техпаспорте на жильё. Узаконить перепланировку в квартире возможно как до её проведения, так и после. Наименее затратный вариант – пройти согласование до начала работ. Владельцы жилья берут разрешение в районной администрации (жилинспекции).

В ином случае есть риск потратиться на приведение квартиры в изначальное состояние либо, в крайнем случае, лишиться своих квадратных метров. Если перепланировка была проведена самовольно и необходимо её быстро узаконить (например, при продаже квартиры), то это возможно сделать только через суд.

Перепланировка или реконструкция

Принципиально важным моментом является отличие перепланировки от реконструкции.

  • Перепланировка жилых помещений может заключаться в разборке и переносе перегородок, устройстве и переносе дверных проёмов, устройстве дополнительных санузлов и кухонь, расширении жилплощади за счёт вспомогательных помещений, ликвидации темных кухонь.
  • Реконструкция означает изменение параметров дома: объёма, площади, высоты. Сюда относятся перестройка, надстройка, расширение объекта капитального строительства, замена несущих строительных конструкций.

Перепланировку жилья многоквартирного дома задним числом можно узаконить, реконструкцию — нет, так как на неё требуется предварительное согласование.

Узаконить самовольную перепланировку

Узаконить уже сделанную перепланировку возможно задним числом. Для этого потребуется обратиться в мэрию или местную администрацию (в небольших городах), в Москве — Мосжилинспекцию.

Для этого потребуется:

  • заказать новый техпаспорт на квартиру (обратиться в МФЦ или БТИ);
  • получить заключение Роспотребнадзора о соответствии жилого помещения санитарным и гигиеническим нормам. Заключение, выданное МЧС, о соответствии противопожарным нормам. Понадобится ещё заключение архитектурно-планировочного управления и иных коммунальных служб, если планируется изменение коммуникаций. К примеру, газовой службы при перестановке газовой плиты с дополнительной прокладкой труб и шлангов. Заключения выдаются после осмотра специалистом жилья;
  • проект перепланировки.

Проектная документация изготавливается на основании технического паспорта и поэтажного плана дома с экспликацией. Если таковых нет на руках, то их можно заказать в БТИ. В них сотрудники Бюро после обследования жилища обозначают зоны, подвергшиеся реконструкции.

Затем следует заказать проект в организации, состоящей в СРО и имеющей допуск к таким работам.

Важно
Как правило, если не планируются изменения несущих конструкций, то обратиться можно в любую проектную организацию. При демонтаже, возведении, ином вмешательстве в несущие стены заказывать документацию нужно у автора дома.

В целом, стоимость зависит от сложности планируемых работ и метража квартиры.

Подготовленную проектную документацию надлежит согласовать в Роспотребнадзоре, органах МЧС, газовой службе (если планируется изменение коммуникаций и установка либо демонтаж оборудования).

Обратите внимание
Если при перепланировке не будут затронуты несущие конструкции и коммуникации, а также конфигурация пола, то достаточно эскиза. Его можно сделать самостоятельно.

Перепланировка квартиры узаконитьС перечнем этих документов необходимо обратиться в муниципальный орган:

  • наряду с заявлением потребуется приложить
  • проект
  • свидетельство о праве собственности (в 2016 году они заменены выпиской из ЕГРП),
  • техпаспорт с экспликацией до и после перепланировки,
  • договор с проектной организацией
  • полученные заключения компетентных органов.

В целом, чтобы узаконить перепланировку самостоятельно, придётся подождать от 3 месяцев до 1 года.

При отказе местного органа в признании перепланировки законной нужно обращаться в районный суд.

Наряду с исковым заявлением нужно представить:

  • документ, подтверждающий право собственности на жильё. С 2017 года им является выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт на квартиру;
  • заключение Роспотребнадзора;
  • проект перепланировки.

В рамках рассмотрения дела назначается строительно-техническая экспертиза. На основании её заключения судьёй принимается решение.

При вынесении положительного судебного решения потребуется заказать новый технический паспорт. После чего вносятся изменения в кадастровый учёт, и заказывается кадастровый паспорт. Для этого в кадастровую палату или МФЦ предъявляются:

  • паспорт гражданина;
  • судебное решение;
  • заключения о соответствии и новый технический паспорт.

Заявитель подписывает заявление о внесении изменений в кадастровый учет и оплачивает госпошлину в размере 200 рублей. С кадастровым инженером согласовывается время проведения осмотра квартиры. Затем сотрудник вносит изменения. В конечном итоге, гражданин забирает кадастровый паспорт и поданные документы.

Обратите внимание
При изменении по результатам ремонтных работ площади следует обратиться в УФРС или МФЦ каждому собственнику. Подаётся соответствующее заявление с приложением паспортов граждан и нового технического паспорта.

В судебной практике много случаев, когда собственник предъявляет несколько экспертных заключений о безопасности перепланировки, однако суд отказывает в её узаконивании. Происходит это при нарушении требований законодательства. Например, если оборудованный санузел находится над спальней соседей снизу.

Чтобы перепланировка постфактум оказалась законной, необходимо соблюдение 2 условий:

  • не нарушаются санитарные и строительные нормы;
  • соблюдаются права и интересы соседей.

Переустройство только планируется

Когда работы только в перспективе, то потребуется получить разрешение на перепланировку.

В этом случае тоже не обойтись без целого пакета документов:

  • свидетельства на право собственности либо выписки из ЕГРП;
  • техпаспорта на квартиру;
  • при соцнайме жилья требуется согласие всех членов семьи в письменном виде;
  • если дом относится к памятникам культуры, истории и архитектуры, то понадобится заключение органа по охране памятников;
  • проект либо эскиз перепланировки.

Выбор зависит от целей переоборудования. Эскиз допустим, если планируется: замена окон с увеличением или уменьшением их площади; демонтаж или установка санузла; оборудование новых входных конструкций или закладывание старых; установка или снос не несущих стен. Для оформления эскиза достаточно взять план своего жилья и отметить на нём изменения:

  • красным цветом — то, что подлежит сносу;
  • зелёным — возведению.

Перегородки допустимо возводить только с использованием лёгких материалов: ДВП, ДСП и иных, которые не увеличат нагрузку на здание.

Проект потребуется при:

  • возведении лестничных маршей в квартире, если она двухъярусная;
  • переносе одной комнаты в другую (туалет, ванная, кухня);
  • замена пола (именно самой конфигурации, а не напольного покрытия);
  • монтаж дополнительных коммуникаций (накопительного водонагревателя);
  • возведение тяжеловесных перегородок (из кирпича, блоков и др.);
  • замена плиты (с газовой на электрическую).

Перечисленные документы необходимо сдать в муниципальный орган (или МФЦ). Гражданин составляет 2 экземпляра заявления. При этом сотрудники органа согласования вправе потребовать протокол общего собрания собственников помещений, если требуется присоединить часть общего имущества (например, лестничной площадки или подвала).

Срок выдачи разрешения либо принятия решения об отказе в согласовании составляет 45 дней. Отсчитывается срок с момента получения документов. О положительном решении необходимо проинформировать заявителя в течение 3 дней.

Обратите внимание

Отказ выносится в случаях:

  • непредоставления документов либо отсутствия их вовсе;
  • предъявление в ненадлежащий орган;
  • несоответствия проекта перепланировки требованиям законодательства.

Отрицательное решение также направляется заявителю в течение 3 дней. Его возможно обжаловать в суде.

После полученного одобрения можно приступать к работам. Завершается перепланировка подписанием акта приёмочной комиссией.

После этого нужно заказать новый техпаспорт и внести изменения в кадастровый учёт.

Однозначно нельзя делать

Подобные запреты в строительстве направлены на предотвращение обрушения здания. Перед началом работ стоит задаться вопросом, не будет ли создана чрезмерная нагрузка на несущую стену.

Не получится пройти согласование, когда собственник планирует:

  • Увеличивать санузел или кухню за счёт жилой комнаты.
  • Превращать жилую комнату в нежилую (для этого предусмотрена отдельная процедура).
  • Невозможно объединить кухню с комнатой, если установлена газовая плита и нет межкомнатной двери.
  • Расширять жилую комнату за счёт балкона, лоджии. Между ними должно быть остекление. Жильцы часто убирают перегородку между комнатой и балконом. Между тем на плане таковая значится. Остекление по факту появляется тогда, когда требуется продать квартиру.
  • Демонтировать несущие конструкции, стены, иным образом повреждать их.
  • Переносить, уменьшать и демонтировать общедомовые коммуникации (вентиляционные трубы, коробы и проёмы, радиаторы отопления, водяные трубы).
    Пример: заявитель собирался узаконить небольшое смещение воздуховода. Судом в этом было отказано, так как потока воздуха не хватало для достаточной вентиляции других квартир, расположенных по данному стояку.
  • Устанавливать батареи на балкон, если они подключены к общедомовой системе отопления.
  • Делать жилую комнату или кухню под санузлом соседей сверху.
  • Монтировать вход в ванную или душевую из комнаты или кухни. Исключение составляет наличие второго санузла с унитазом, вход в который обеспечен из нежилой комнаты.
  • Оборудовать кухню над жилыми комнатами соседей.
  • Переносить ванную или санузел в те комнаты, под которыми у соседей расположены жилые комнаты и кухня.
    К примеру, у собственницы квартиры в результате расширения кухня и санузел оказались над жилыми комнатами соседей снизу. Это по закону запрещено. В этой связи суд отказал в узаконивании перепланировки.
  • Подключать тёплый пол к обшедомовому отоплению на балконах и лоджиях.
  • Расширять балкон за счёт жилого помещения.
  • Ограничивать доступ к стоякам и счётчикам, вентиляторам и вентиляционным коробам, сантехнике.
  • Не допускается ухудшение существующих жилищных условий, а именно расширять кухню за счёт ванной (душевой) и туалета. Увеличить кухню можно с использованием пространства коридора, если у соседей снизу такая же планировка.
  • Кухонное помещение должно иметь естественное освещение. Не запрещён вариант попадания солнечных лучей через стеклянные перегородки.

Что допускается

  • Объединять кухню, где установлена газовая плита, с комнатой при условии наличия дверного проёма. Арка возможна в том случае, если есть раздвижные двери.
  • Предусмотрено расширение ванной комнаты и санузла за счёт нежилого помещения (коридора). Полы в туалете должны быть ниже, чем в смежной комнате.
  • Водяное оборудование от стояка переносится путём прокладки дополнительных труб. Угол слива должен соблюдаться. В обратном случае вода будет плохо сходить или поступать.
  • Перемещать ненесущие конструкции, перегородки.
  • Изменить проход путём присоединения к нежилой комнате – кладовке.

Судебная практика пестрит спорами по проведённому увеличению жилплощади за счёт пристройки. Здесь надо учитывать, предназначен ли для новой постройки земельный участок, соблюдаются ли права соседей. Если судья посчитает, что была реконструкция вместо перепланировки, на положительный исход можно не рассчитывать.

Например, если планируется ванную переделать в бассейн, то потребуется представить исчерпывающие доказательства о качественной гидроизоляции, позволяющей избежать протечек, и допустимости нагрузок.

Когда разрешение не требуется

Нижепреведённые преобразования можно делать без согласования:

  • косметический ремонт, включая замену отделочных покрытий потолков, стен, полов;
  • монтаж или демонтаж встроенной мебели: антресолей, шкафов, если они не образуют целую комнату, которую необходимо отражать в технической документации;
  • обновление инженерного оборудования, аналогичного по характеристикам, без его перестановки;
  • установка наружной аппаратуры на фасадах здания (кондиционеров, антенн);
  • монтаж дверей и витрин из быстровозводимых конструкций (карусельных или самораздвижных) без изменения габаритов помещения;
  • замена материалов балкона и лоджии;
  • перестановка электроплит на кухне, газовых, отопительных и нагревательных приборов (без прокладки дополнительных подводящих сетей).

Данный перечень является примерным. В регионах он различен. Где-то запрещено без разрешения на перепланировку даже остеклить балкон, установить кондиционер.

Продажа переделанной квартиры

Фактически продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно. Стоит только найти покупателя. Однако сделать это весьма непросто. Ведь ответственность за внесённые изменения ляжет на нового собственника. Как правило, в договор купли-продажи включается пункт о том, что покупатель осведомлён о проведённых ремонтных работах и будет отвечать за эксплуатацию жилплощади.

Поэтому куда выгоднее приобрести жильё без изменений, нежели купить квартиру с перепланировкой. В итоге бывший собственник перед заключением сделки в срочном порядке обращается в суд об узаконивании ремонта либо снижает цену.

Если планируется приобретение квартиры в ипотеке, то банк не выдаст кредит под неё. Ведь кредитное учреждение проводит оценку жилплощади на основании представленных фотографий, на которых явно виден результат проведённых перепланировочных работ.

Переоборудование в ипотечной квартире

В ипотечной квартире при непогашенном кредите стоит крайне осторожно проводить любые преобразования. Сотрудник банка может в любой момент наведаться с визитом. Однако, в целом, при своевременном внесении платежей и достаточном обосновании необходимости изменений возражения возникают редко. В любом случае на перепланировку потребуется согласие банка. Его спросит местная администрация (жилинспекция).

Ориентировочная стоимость работ

Однозначно ответить на вопрос, сколько стоит разрешение на проведение подобного ремонта, сложно. На цену оказывает влияние сложность перепланировки и регион оказания услуг.

  • Так, в столице ценник не превышает 30 тысяч рублей, но если обращаться в фирму по оказанию юридических услуг, то выйдет дороже.
  • В Московской области предварительное получение разрешения обойдётся в 15 тысяч рублей.
  • Согласование его в государственных органах будет стоить 5 тысяч рублей.
  • Новый техпаспорт при заказе его в БТИ обойдётся от 2 до 7 тысяч рублей.
  • Ценник за проект перепланировки варьируется в пределах 3000-15000 рублей. За согласование документации нужно заплатить около 5 000 рублей.
  • Посреднические компании за выполнение услуг берут не меньше 20 тысяч рублей без учёта вышеперечисленных трат.
  • Узаконивание через суд обойдётся в 30 тысяч рублей и 50-80 тысяч рублей, если прибегать к посредническим услугам.

Приведённый прейскурант является приблизительным. Стоимость работ в каждом случае индивидуальна. Стоимость работ обойдётся дороже после завершения перепланировки, нежели до неё.

Ответственность за самовольный ремонт

Перепланировка без разрешения считается самовольной. Местный орган может узаконить её либо выдать предписание о возвращении жилья в исходное состояние. Если дело дошло до суда и изменения признаны незаконными, то преобразования придётся демонтировать.

При игнорировании требований о возврате жилья в исходное положение можно в итоге лишиться имущества, так как оно будет выставлено на торги.

В любом случае административная ответственность предусматривает штраф за перепланировку жилого помещения без разрешения. Его размеры равняются 2000-2500 рублей.

В случае проведения работ до 2005 года (до принятия Жилищного кодекса РФ), собственники жилья освобождаются от ответственности за неузаконенную перепланировку. При этом не должны нарушаться жилищные условия и права других жильцов.

Ссылки на законы:

Если вы опубликуете четкий вопрос по теме статьи в комментариях, то в течение 1-2 суток наш юрист ответит вам. Перед тем как его задать, пожалуйста, внимательно прочитайте статью и комментарии к ней, возможно, подобный вопрос уже обсуждался.
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть