Как перевести жилое помещение в нежилое: порядок перевода, документы

Перевод жилого помещения в нежилое возможен только с одобрения всех соседей. Обращаться с заявлением о переводе следует в местную администрацию.

По результатам рассмотрения собственнику направляется уведомление. Отказ в переводе возможен, но круг таких ситуаций ограничен. Такое решение обжалуется в суд. Проведение мероприятий по переоборудованию недвижимости возможно не всегда, порой оно связано со значительными временными и финансовыми затратами.

Когда закон запрещает переводить

Процедура перевода невозможна в случаях:

  • Переводимое помещение выступает частью жилого помещения.
  • В нём постоянно кто-то проживает.
  • Помещение находится в залоге либо право собственности на него обременено иным способом.
  • К переводимому помещению не предусмотрен отдельный вход либо такой вход невозможно оборудовать. Нельзя открывать офис, если к нему есть доступ из соседской квартиры. Должна быть полная изоляция от жилых коридоров.
К примеру, организация пыталась переобустроить квартиру путём сооружения индивидуального входа через окно комнаты. Планировалось удалить подоконную часть стены в крупноблочном здании. Однако подобное пробивание и расширение оконных конструкций в стенах крупноблочных и крупнопанельных зданий недопустимо. На этом основании местная администрация в переводе жилья в офис отказала. Это решение поддержал орган правосудия в ходе оспаривания.

В жилом доме нельзя открывать:

  • Торговые объекты по продаже легковоспламеняющихся жидкостей, горючих газов, а также бытовой химии и стройматериалов с содержанием таких веществ.
  • Недопустима и реализация материалов, способных воспламеняться и взрываться от контакта друг с другом либо с кислородом, водой.
  • Закон запрещает переводить жильё в помещение, где будет осуществляться миссионерская религиозная деятельность.

При оборудовании входной группы следует учитывать и правовой режим участка земли. В юридической практике был случай, когда изменилось зонирование населённого пункта, и участок был отнесён к рекреационной зоне (хотя ранее считался зоной жилищного строительства). В этой связи собственник не смог придать новый статус помещению.

Условия для перевода

Перевод жилой квартиры в производственное помещение в многоквартирном доме возможен, если:

  • она расположена на первом этаже здания;
  • на втором этаже и выше, только если помещения под квартирой являются нежилыми;
  • по результатам проведённых манипуляций переведенное нежилое помещение в жилом доме должно соответствовать всем правилам санитарно-эпидемиологической, противопожарной, экологической безопасности;
  • процедура перевода допускается только для приватизированного жилья, то есть если это не нанимаемое помещение, находящееся в жилом фонде государства или муниципалитета.

Перечисленные условия перевода являются обязательными.

В любом случае перед тем как перевести нежилое помещение в жилое, следует предусмотреть 3 аспекта:

  • оно должно быть изолированным;
  • относиться к недвижимости (сюда не входят трейлеры, вагончики для проживания);
  • быть предназначенным для проживания в любое время года и независимо от климатических особенностей.

Куда обращаться

Обращаться нужно в администрацию муниципалитета. Каждая муниципальная администрация своим постановлением утверждает регламент перевода, которым помимо особенностей и последовательности процедуры, утверждаются формы документов. К ним относятся:

  • заявление,
  • уведомление собственника о принятом решении,
  • жалоба на действия администрации.

Образец заявления

В администрацию г. Калуга
Симонова Эдуарда Петровича
паспорт: серия 7291 номер 825 931,
выдан 15.03.2017 отделением УФМС России по Калужской области в г. Калуга
проживающего по адресу: г. Калуга ул. Гагарина д. 41 кв. 11
телефон: 8 9051112345

 

Заявление о переводе

жилого помещения, расположенного по адресу: г. Калуга ул. Суворова д. 30 кв. 9, в нежилое.

Прошу выдать решение о переводе жилого помещения в нежилое, принадлежащего мне на праве собственности, и согласовать перепланировку помещения в соответствии с предоставленной проектной документацией.

Срок проведения ремонтно-строительных работ с 01.09.2019 по 30.09.2019.

Ремонтно-строительные работы будут проводиться с 08:00 час.по 21:00 час.

Обязуюсь проводить ремонтно-строительные  работы согласно проектной документации; не препятствовать доступу должностных лиц администрации г. Калуга к месту проведения ремонтно-строительных работ для проверки хода работ; осуществить работы в согласованные сроки и с соблюдением установленного режима проведения работ.

30.07.2019   Подпись

Приложение:

  • нотариально удостоверенная копия договора дарения квартиры от 02.02.2008 года;
  • технический паспорт;
  • поэтажный план дома № 30 по ул. Суворова г. Калуга
  • проект перепланировки жилого помещения в нежилое;
  • протокол общего собрания собственников жилых помещений дома № 30 по ул. Суворова г. Калуга;
  • письменные согласия собственников квартир 5, 10, 13.

Порядок перевода закреплён Жилищным кодексом РФ. Он включает этапы от предоставления пакета документов до выдачи разрешения.

Представить документы может как собственник, так и уполномоченное им лицо (на основании доверенности). Также обратиться можно и в многофункциональный центр.

Документы

Документы для перевода жилого помещения в нежилое включают:

  • соответствующее заявление;
  • правоустанавливающие документы на помещение (например, договоры дарения, купли-продажи, завещание, акт приёма-передачи). Допускаются их нотариально удостоверенные копии. План с техническим описанием помещения или техпаспорт на жильё, а также поэтажный план дома. Эти документы можно не представлять, тогда их администрация запрашивает сама;
  • при необходимости проект переустройства или перепланировки;
  • протокол проведённого общего собрания собственников помещений, где выражено их согласие на перевод жилого помещения;
  • согласие на перевод собственников помещений, примыкающих к переводимому (тех, что имеют общую стену либо находятся над или под переводимым помещением). Оно составляется в свободной письменной форме, главное, чтобы в нём было понятно волеизъявление граждан.

Тот же самый перечень предусмотрен и для обратной процедуры.

При отказе хотя бы одного собственника помещения от подобного преобразования процедура перевода станет невозможной.

Важно
Владелец, желающий преобразовать квартиру в офис, сможет это сделать, если на собрание явятся не менее 2/3 его соседей по подъезду, и присутствующие отдадут свои голоса в пользу перевода общим счётом 50 % + 1 голос.

Перевод жилого помещения в нежилоеОбозначенный список документов является исчерпывающим. Сверх него муниципальный орган требовать от заявителя не вправе.

При их получении гражданину выдаётся расписка с указанием сведений, которые будут получены по межведомственному запросу.

Судебная практика пестрит случаями, когда местная администрация требовала от собственника документы сверх пакета, предусмотренного законом. Между тем в представляемых заявителем сведениях чётко усматривались правовые основания владения объектом, волеизъявление собственников помещений.

Например, при открытии розничного магазина администрация запрашивала разрешение на парковку, хотя проектной документацией предусматривалась возможность использования муниципальных парковочных мест. Суд счёл данный подход излишне формализованным и признал вынесенный отказ незаконным.

Решение о переводе либо об отказе в переводе должно быть принято в течение 45 дней. Срок отсчитывается с момента получения администрацией документов.

По результатам рассмотрения представленного заявления гражданину направляется уведомление в течение 3 дней в установленной постановлением Правительства РФ. Срок течёт с момента принятия решения. Одновременно информируются собственники примыкающих помещений.

При необходимости проведения переоборудования в виде перепланировки и переустройства в документе должны содержаться такие требования. В таком случае акт приёмочной комиссии засвидетельствует окончание проведения процедуры.

После получения разрешения на переоборудование жилой квартиры в нежилое помещение от собственника требуется сконструировать отдельный вход и изолировать будущий офис от коридоров, используемых для входа в жилые помещения. Иначе говоря, дверь, которая ведёт в подъезд, должна быть замурована.

Обратите внимание
С 1 октября 2019 года будет запрещено открывать в многоквартирных домах гостиницы и оказывать гостиничные услуги. Если такой бизнес владельцем уже открыт, то ему понадобится придать помещению статус нежилого и спросить у соседей разрешения на ведение такого бизнеса.

В каких случаях выносится отказ

  • Заявителем не представлены документы либо необходимый документ или информация отсутствуют вовсе;
  • Пакет документов предъявлен в некомпетентный орган;
  • Рассмотренные выше условия перевода не соблюдены;
  • Проектная документация по переустройству и перепланировке противоречит предписаниям законодательства.
    Например, собственник запланировал разрушение несущей стены здания или его фасада, системы вентиляции, демонтаж системы водоснабжения, отопления жилого дома.

Отказ должен содержать фактическое и правовое обоснование принятого решения. Данный документ направляется заявителю не позднее 3 рабочих дней с момента принятия и подлежит обжалованию в суде.

Так, муниципальной администрацией гражданину С. отказано в переводе квартиры под магазин ввиду несоответствия проекта перепланировки требованиям законодательства. Собственник обжаловал решение в суд. Однако его требования удовлетворены не были. В ходе рассмотрения выяснилось, что в результате переоборудования часть общего имущества в доме уменьшится за счёт присоединения части общей стены дома к помещению гражданина С., а именно планировалось создание двери и увеличение площади окна. Согласия всех собственников у заявителя тоже не было. В результате переобустройство помещения не было одобрено.

Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом доме включает следующие этапы:

  • проектирование (получение проекта, а также технического заключения);
  • обращение в жилинспекцию за разрешением на проведение процедуры;
  • приёмка жилинспекцией помещения по акту после проведения ремонтных работ;
  • внесение изменений в базу ЕГРН и БТИ.

Такая легализация переобустройства необходима для совершения юридически важных действий: оформления договоров аренды, купли-продажи и т.д. Это предотвратит возникновение конфликтных ситуаций с соседями, контролирующими и проверяющими органами, а также обезопасит эксплуатацию недвижимости.

В какую цену обойдётся услуга

Немаловажен и вопрос, сколько стоит перевести квартиру в офис:

  • Технический план частного дома выйдет от 900 до 3500 рублей.
  • Расценки на поэтажный план зависят от тарифов БТИ и составляют 1200-2500 рублей.
  • Проект реконструкции помещения выходит от 30 000 рублей.
  • Проект переоборудования помещения выйдет в стоимость от 1000 до 3000 рублей.
  • Услуги юридических фирм при прохождению согласования в государственных органах и получение разрешения на перепланировку стоит от 650 000 рублей до 1 500 000 рублей.
  • Перевести жильё в производственное помещение – от 550 тысяч рублей.

В целом, стоимость перевода сугубо индивидуальна. Складывается она с учётом конструкции здания, где находится помещение, масштабов переустройства нежилого помещения, расценок БТИ и других факторов.

Преобразования небольшого частного дома под офис своими силами, если не требуется проведение существенного объёма строительно-ремонтных работ, стоит примерно 3000-5000 рублей.

Как преобразовать офис в квартиру

При преобразовании помещения из нежилого в жилое обязательно придерживаться законодательных требований. Они же распространяются на случаи, если планируется оборудовать квартиру в нежилом здании.

  • Расположение преимущественно в домах жилой зоны либо в границах ведения огородничества и садоводства для собственных нужд.
  • Ограждающие и несущие конструкции помещения и здания должны быть работоспособными, не создавать угрозу проживанию и нахождению людей, а также целостности инженерного оборудования.
  • Обустройство не должно создавать угрозы людям как в здании, так и около него, в том числе при использовании инженерного оборудования (это касается соблюдения уклона и ширины лестницы, пандусов, расположения чердака и подвалов, дверных проёмов).
  • Обязательно наличие инженерных систем (электроосвещение, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение, соответствующих требованиям безопасности).
  • Наличие теплоизоляции внешних ограждающих конструкций для обеспечения нормальных показателей температуры и влажности воздуха.
  • Если здание выше 5 этажей, то требуется лифт в доме.
  • Необходимо соблюдать площадь помещений с учётом размещения мебели и оборудования.
  • Проникновение влаги в жильё и утечка воды из него должны быть исключены.
  • Должно быть естественное освещение жилья.
  • Не допускается оборудовать над комнатами душевую, уборную комнату и кухню. Исключение предусмотрено для 2-уровневых квартир.
  • Уровни звукового давления и вибрации, электромагнитного излучения, концентрация вредных веществ в атмосферном воздухе, мощность дозы облучения не должны превышать максимально допустимых.
  • При обременении помещения правами третьих лиц процедура перевода невозможна.
  • Аварийное состояние здания недопустимо.
Если вы опубликуете четкий вопрос по теме статьи в комментариях, то в течение 1-2 суток наш юрист ответит вам. Перед тем как его задать, пожалуйста, внимательно прочитайте статью и комментарии к ней, возможно, подобный вопрос уже обсуждался.
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть