Как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно, налоги, договор

Можно получить дополнительный доход, если имеется в собственности помещение. При этом часто пользуются услугами риэлторов, но можно сдать квартиру в аренду самостоятельно. Главное — правильно указать важные пункты в договоре и соблюдать некоторые правила.

Подготовьте следующие документы

Минимум документов потребуется в случае, если Вы – единственный собственник помещения:

  • паспорт;
  • выписка из Единого государственного регистрационного центра, подтверждающая право на помещение;
  • оплаченные квитанции за коммунальные услуги;
  • выписка из домовой книги или справка о прописанных (зарегистрированных) лицах по данному адресу.

В случае, если помещение в собственности у нескольких человек, то нужно получить их согласие. Это требование относится также и к зарегистрированным лицам.

Согласие может быть оформлено следующим образом:

  • в виде письменного разрешения, написанного от руки;
  • в виде нотариально удостоверенной доверенности, передающему одному из собственников право выступать их имени всех;
  • наличием подписей всех собственников в документе.

Порядок субаренды неприватизированной квартиры

Сдача квартиры в аренду договор документыСписок лиц, кто может сдать муниципальную квартиру, определяется регистрацией. Чтобы распорядиться неприватизированным жильем, нужно получить согласие от муниципалитета. Для этого следует написать заявление в Департамент Управления Имуществом с просьбой о разрешении субаренды. Заявление подписывается всеми лицами, которые зарегистрированы на этой жилой площади, а также указываются их паспортные данные.

После получения разрешения муниципалитета следует собрать и другие документы:

  • паспорт основного квартиросъемщика;
  • договор социального найма;
  • оплаченные квитанции за коммунальные услуги;
  • выписка из домовой книги или справка о прописанных (зарегистрированных) лицах по данному адресу.

При отсутствии договора социального найма вместо него может быть предоставлен ордер, в котором указан основной квартиросъемщик.

За несовершеннолетнего ребенка согласие на сдачу в найм помещения дает орган опеки и попечительства.

Порядок оформления договора аренды жилого помещения

Обычно жилое помещение сдается на короткий срок (менее года) по упрощенной процедуре без сбора документов. Простая письменная форма договора является достаточной для признания его юридическим документом.

Гражданский кодекс РФ требует, чтобы в договоре на сдачу квартиры обязательно были указаны существенные условия, а именно:

  • предмет, то есть наименование объекта, которое передается в найм или аренду;
  • цена, то есть арендная плата за пользование объектом, срок и форма расчета;
  • срок действия;
  • место и время заключения;
  • установочные данные сторон (фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, паспортные данные).

Документ подписывается сторонами и заинтересованными лицами.

В него могут быть включены и другие пункты:

  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • наличие задатка;
  • порядок возмещения ущерба в случае порчи имущества,
  • подробное описание объекта найма и его технического состояния;
  • наличие дополнительных сервисов: сеть интернет, кабельное телевидение, современная бытовая техника и другое;
  • порядок проведения текущего, капитального и срочного ремонта;
  • порядок регистрации третьих лиц, не являющихся сторонами договора или запрет на такую регистрацию;
  • порядок расторжения договора и условия выселения жильцов при нарушении условий проживания или норм поведения в одностороннем порядке.
Пример: Гражданка Трусова Т., при составлении документа на аренду, предусмотрела наличие задатка в размере абонентской платы за месяц – 25 тысяч рублей и внесла оговорку, что задаток не возвращается в случае порчи имущества. В комнате был установлен новый плазменный телевизор, который в период съема жилья, сломался. Арендаторы отказались ремонтировать телевизор и Трусова Т. не вернула задаток на законных основаниях.

Нужно ли регистрировать договор в государственных органах?

Договор на сдачу квартиры, который не зарегистрирован в государственных органах, является ничтожным. На него нельзя будет ссылаться в правоохранительных органах, например, в суде.

  • Если срок аренды менее 1 года — регистрация не требуется.
  • Если планируется сдать в аренду жилое помещение на срок более одного года — нужно обращаться в Росреестр.

Обязательно должны быть приложены справки и разрешения, которые были указаны выше. Срок регистрации – один месяц. После рассмотрения, государственные органы выдают документ с печатями и записями.

Если же было отказано в регистрации, то можно поступить следующим образом:

  • устранить отмеченные недостатки и подать на повторную регистрацию;
  • обжаловать в суде;
  • переоформить найм на срок до 1 года.

Порядок оплаты поднайма жилого помещения

Существенное условие – цена договора, в случае, если сдача в найм жилого помещения производится с целью извлечения прибыли. Случай, когда объект предоставляется родственникам, друзьям и знакомым безвозмездно, не рассматривается.

Чтобы сдать квартиру в аренду правильно, цена может быть указана за весь срок действия гражданских правоотношений и составлять определенную сумму или оплата будет происходить каждый месяц. Закон допускает это на усмотрение сторон.

  • В случае, если решено установить твердую сумму за весь срок, то получить эти деньги лучше полностью — авансом. Существенным минусом в этой ситуации будет то, что при необходимости досрочно расторгнуть правоотношения, оставшуюся сумму придется вернуть, а также трудно будет найти таких платежеспособных арендаторов.
  • Если решено получать оплату каждый месяц, то в договоре следует это указать. Может быть, это будет оплата наличными определенного числа каждого месяца или указать счет для поступления денежных средств.

Выбор оплаты наличными на территории сдаваемого объекта предпочтительнее, так как, помимо получения денег, можно также оценить состояние жилого помещения. В случае необходимости принять необходимые меры, вплоть до выселения жильцов.

Досрочное расторжение аренды и выселение из жилого помещения

Иногда возникают случаи, когда нужно прекратить правоотношения до окончания срока. Например:

  • нарушение правил общежития жильцами;
  • срочно потребовалось данное помещение хозяину;
  • неисполнение обязательств – арендной платы и прочее.

Некоторые ситуации предусмотрены в законе, но лучше оговорить их документально.

Например, можно предусмотреть, что хозяин может потребовать жильцов освободить помещение за две недели. Закон разрешает внести любые требования, при этом основное условие – согласие сторон, подтвержденное их подписями.

Оплата налогов с полученной прибыли

Поскольку денежные средства от аренды являются доходом собственника квартиры, он обязан платить налоги. Сегодня существует 3 варианта уплаты:

Ежегодная декларация по НДФЛ — 13%

Налоги платятся в размере 13% от суммы полученной прибыли. Для этого собственнику нужно вести учет полученных денежных средств от арендаторов жилья. Ежегодно подается декларация, и оплачивается налог до 15 июля следующего года.

За нарушение налогового законодательства (ст.108 НК РФ) может быть применена:

  • административная (ст.15.6 КоАП – штраф от 100 тысяч рублей) или
  • уголовная ответственность при неуплате налога в особо крупном размере (свыше 900 000 руб) (ст. 198, ст. 199 УК РФ-лишение свободы до 6 лет).

Причем неуплаченные налоги заплатить также придется.

Пример: Гражданин Петров В.,имеет  в собственности жилое помещение и получает доход в течение длительного времени. Декларацию ежегодно не подавал, налоги не платил. Жильцы вели себя плохо: шумели, устраивали разборки, мешали соседям. Соседи вызвали полицию и выяснилось, что они проживают в квартире на правах найма длительное время. Было сообщено в налоговый орган и в ходе проведенной проверки установлено, что сумма не уплаченных налогов составила 78000 руб. (20000 рублей в месяц * на 12 месяцев * на 2,5 года * на 13% = 78000 рублей). Правонарушитель был привлечен к административной ответственности – штраф 100 тысяч рублей. И кроме этого, заплатил положенный налог – 78000 рублей.

Регистрация ИП — 6%

Если объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, несколько, то в этом случае нужно оформить индивидуальное предпринимательство и платить налоги по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае налог снижается до 6%. Также ИП обязан уплачивать фиксированные взносы в Пенсионный фонд. Налог следует платить 1 раз в квартал, а декларация подается после окончания года.

Патент

Законодатель предоставляет для собственников право выбора, так как имеется возможность купить налоговый патент. На период действия патента взыскание налогов не производится. Этот способ уплаты налогов хорош для тех, кто получает большую прибыль.

Налог на самозанятых — 4% (6% с юр. лицами и ИП)

С целью выведения доходов населения из «тени», в том числе и по субаренде жилых помещений, с 2019 года для самозанятых лиц проводится эксперимент в трех регионах страны: в Москве и области, в Калужской области и Республике Татарстан (ФЗ №422 от 27.11.2018 г.).

По некоторым данным, в Москве сдается около 350 тысяч квартир и только 10% владельцев платят налоги. Суть эксперимента в том, что ставка налога снижается с 13% до 4% (6% при договоре аренды с ИП и юр. лицами). Причем оплатить налог можно через мобильное приложение, затратив не более пяти минут.

Возможно, скоро налог на самозанятых будет внедряться и в других регионах.

Аренда квартиры посуточно

Существенно больший доход можно получить, если предоставлять в аренду квартиру посуточно. Например, на период отпуска. Документы для юридически правильной сдачи квартиры собираются те же, что и для долгосрочного найма.

Договор заключается с каждым персонально, а цена указывается посуточно. В целях защиты имущества, находящегося в жилом помещении, составляется подробный список и оформляется акт приема-передачи. При сдаче объекта посуточно необходимо платить налоги, также, как при сдаче объекта в найм на длительный срок.

Правоохранительные органы могут легко проверить факт сдачи квартиры посуточно. Для этого достаточно позвонить по телефону, указанному в объявлении, подписать документ, заплатить деньги, провести в квартире ночь, и факт правонарушения будет доказан.

Если вы опубликуете четкий вопрос по теме статьи в комментариях, то в течение 1-2 суток наш юрист ответит вам. Перед тем как его задать, пожалуйста, внимательно прочитайте статью и комментарии к ней, возможно, подобный вопрос уже обсуждался.
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть