Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Не хотите приобрести жильё «с приданым» в виде долгов за коммуналку или внезапно объявившимся наследником? Из-за мошеннических действий покупатели остаются и без денег, и без жилплощади. Многие проблемы можно избежать, если знать, как проверить чистоту квартиры перед покупкой.

Руководство к действию

Чтобы бесплатно проверить квартиру, Вам нужно:

  1. Получить правоустанавливающие (свидетельство на право собственности, выписка из ЕГРН) и правоподтверждающие документы (договоры купли-продажи, завещание, свидетельство о наследстве, дарении).
  2. Установить личность продавца (его представителя).
  3. Собрать информацию обо всех зарегистрированных лицах.
  4. Выяснить, обременено ли имущество; имеются ли на него притязания третьих лиц.
  5. Получить согласие супруга.
  6. Узнать, получено ли родителями согласие органов опеки на отчуждение жилища, принадлежащего несовершеннолетнему.

Собираем необходимую документацию

О собственнике и обременении Вам предстоит проверить юридическую чистоту через Росреестр. Полную информацию о недвижимости содержит выписка из ЕГРН, в этой главе она будет именоваться «обычной». В неё включены основные характеристики и зарегистрированные права. Такой документ теперь заменяет свидетельство о регистрации права и кадастровые паспорта.

Из него можно увидеть реальных владельцев, принадлежащие им доли, когда они получили имущество. Здесь также стоит обратить внимание на обременение недвижимости. Находится ли она в залоге, наложен ли арест.

  • Получить такие сведения может кто угодно, в том числе покупатель, в Многофункциональном центре (МФЦ), «Мои документы».
  • Если в населённом пункте нет такой организации, то обращаться надо в Регистрационную палату. Заявителю необходимо предъявить свой паспорт и указать адрес желанной квартиры. Услуга обойдётся в 250 рублей, подождать придётся 1-2 рабочих дня. Сведения подготовят в бумажном виде с печатью.
  • Самый оперативный способ — заказать информацию через интернет в электронном виде. Такая выписка будет готова уже в течение 1 часа. Сведения будут направлены на электронную почту заказчику. Стоимость также составит 250 рублей. К примеру, можно воспользоваться сервисом Ктотам.про, где все данные — официальные с Росреестра. Потребуется только ввести адрес квартиры, свою электронную почту и оплатить 250 рублей любым из предложенных способов.

Попросите документы у собственника

Если у владельца недвижимости есть свидетельство о регистрации права собственности, кадастровый и технический паспорт, то не поленитесь посмотреть их. Сделайте копии, чтобы в спокойной обстановке тщательно изучить бумаги. Удостоверитесь в том, что везде есть необходимые подписи, проставлены печати, нет подчисток и исправлений. В случае обнаружения подобных искажений не стоит связываться с таким продавцом.

Выясняем обо всех сделках с имуществом и прописанных жильцах

В этой части статьи будет описано, как проверить историю квартиры.

Шаг 1. Наряду с обычной стоит получить «расширенную» выписку

В ней содержится история о переходе прав на жильё. Заказать её может кто угодно в любом МФЦ. Стоимость составляет 400 рублей. Подождать надо 1-2 дня, выдаются сведения на бумажном носителе. Быстрее изготавливается электронный документ, который стоит 250 рублей и высылается на электронную почту.Юридическая чистота квартиры

Так вот, в расширенной выписке отражается история сделок с квартирой с 1998 года. То есть, с того момента, когда сделки начали регистрироваться через Росреестр. В ней указаны имена прежних и нынешних владельцев, дата и основания получения жилплощади (иначе — по какому договору). К примеру, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о наследстве, по решению суда.

Опытные риэлторы советуют обращать внимание на тот факт, насколько часто менялись хозяева за короткий промежуток времени. Так, при продаже или дарении около 3-4 раз за год стоит насторожиться. Как правило, мошенники таким способом часто прикрывают аферы. Кроме того, нельзя и забывать о наследниках, которые могут внезапно объявиться и отчудить свою долю.

Обратите внимание
Помните об актуальности сведений. Выписка действует 30 дней с момента её получения.
Шаг 2. Проверить прописанных в квартире путём заказа архивной (или расширенной) выписки из домовой книги

Такой документ содержит сведения о том, кто и в какое время прописывался и выписывался из квартиры, куда отбыл, их имена, паспортные данные и дату рождения, основания снятия с регистрации (по личному заявлению или в случае смерти, лишения свободы, по решению суда и прочее). По идее, собственник её может получить бесплатно:

  • в паспортном столе;
  • в МФЦ;
  • через посредников и риэлторов.

Для начала обращаемся в свой паспортный стол. Однако не исключён отказ в предоставлении рассматриваемых сведений. Ведь в документе содержатся паспортные данные прописанных и выписанных людей. Поэтому паспортисты ссылаются на запрет предоставления персональных данных.

Лучше явиться к паспортисту вместе с продавцом и объяснить ситуацию. Возможно, выписку оформят без проблем. Если сотрудник ни в какую не соглашается, то можно поговорить с начальником. Как вариант, Вам разрешат посмотреть домовую книгу и сфотографировать нужные страницы.

Когда с паспортным столом не получилось, идём в МФЦ.

Последний вариант — обратиться к посредникам, риэлторам. Однако за услугу придётся заплатить.

В целом, помните о временно выписанных лицах, которые могут восстановить своё право на проживание даже после смены владельца недвижимости:

  • отбывающие наказание в местах лишения свободы;
  • призывники на военную;
  • престарелые граждане, проживающие в специализированных социальных учреждениях;
  • дети, помещённые в воспитательно-исправительные учреждения;
  • недееспособные, находящиеся в психиатрических лечебницах;
  • лица, проходящие длительное лечение в медицинских заведениях.
Обратите внимание
Порой стороны в условиях договора прописывают, что жильцы будут выписаны спустя какое-то время после продажи жилья. Однако если это не произойдёт, то снятие их с регистрационного учёта станет Вашей проблемой.
Шаг 3. Соотнесём расширенную выписку и архивную выписку из домовой книги

Это делается для определения жильца, имеющего право проживать на квадратных метрах. Определите лиц, отказавшихся от приватизации. Даже если такой человек не получил свою долю собственности, он вправе проживать в такой квартире. Выписаться такой жилец может исключительно по своему желанию. Так что, даже при смене владельцев такой отказник может в любой момент заявиться в уже Вашу квартиру, спокойно проживать там всю жизнь. И выселить его не получится даже через суд.

Например, мать, отец и сын проживали в муниципальной квартире. Затем родители решили приватизировать жильё. Ребёнок в этом не участвовал (тогда так можно было). Спустя много лет, по достижению совершеннолетия, сын может обратиться в суд за своей долей либо вовсе потребовать признать приватизацию незаконной. И вот тогда закон будет на его стороне.

Не забываем о согласии супруга

Имущество, приобретённое в браке, является совместно нажитым. Оно принадлежит как мужу, так и жене. Это касается и жилья. По закону предполагается, что любое распоряжение такой собственностью происходит по взаимному согласию. Однако когда мужем продаётся совместная жилплощадь, а жена своё одобрение не давала, то у покупателей затем могут возникнуть проблемы. Вплоть до признания судом сделки недействительной.

Стоит сразу оговориться, что подобные споры обездоленному супругу выиграть в суде достаточно непросто, ведь одновременно должны быть соблюдены два условия:

  • согласие действительно не давалось;
  • покупатели действовали недобросовестно. То есть, они знали либо должны были знать, что мужем (женой) подобное разрешение не давалось. Как раз это доказать очень сложно.
  • Во избежание возможных проблем  стоит заручиться нотариально удостоверенным согласием супруга продавца жилплощади. Встретьтесь с ним (ней) лично, попросите составить такую бумагу. Если этого сделать не удалось, то будьте готовы понести все риски от сделки или ищите иной вариант.

И согласии бывшего супруга

Бывают ситуации, когда жилплощадь приобретается в браке, но оформляется только на одного супруга. Между тем в случае развода и муж, и жена вправе получить свою долю. Только эти доли нужно будет определить через суд или в брачном контракте. Вся квартира в данной ситуации останется за одним супругом, только если между мужем и женой такое положение прописано в соглашении о разделе имущества.

Пример: Бывший муж молчком продал квартиру, когда после развода ее раздел еще не завершен. Безусловно, в МФЦ или Росреестре такую сделку зарегистрируют, ведь, по закону, предполагается, что бывшая жена знала и была согласна на отчуждение недвижимости. Но потом после вселения новых хозяев объявляется эта бывшая супруга. Тогда она вправе потребовать признания сделки недействительной или признания за ней доли в квартире. И новые владельцы ничего сделать не смогут, ведь у них нет нотариально удостоверенного согласия этой самой жены на совершение сделки.

В этой связи стоит заручиться нотариальным согласием нынешнего и бывшего супруга продавца жилплощади. Встретьтесь с ним (ней) лично, попросите составить такую бумагу. Если этого сделать не удалось, то будьте готовы понести все риски от сделки или ищите иной вариант.

Узнаём о судебных спорах, обременении и претендентах на имущество

Дабы после приобретения жилья не объявился наследник или иной претендент на основании судебного решения на Ваши новые апартаменты, следует заранее уточнять информацию о судебных тяжбах. Самостоятельно проверить можно следующими способами:

  • сделать запрос в суд, но не исключено, что Вам откажут в предоставлении этой информации;
  • проверить картотеку дел на официальном сайте городского, районного, областного (краевого, республиканского) суда. Территориальность определяется по адресу каартиры;
  • обратиться к судебным приставам-исполнителям;
  • проверить данные на официальном сайте ФССП;
  • внимательно изучить расширенную выписку из ЕГРН;
  • побеседуйте неофициально с соседями, работниками ЖЭУ, ТСЖ;
  • посетите нотариальную контору, узнайте о возможных наследниках.
Важно
Будьте осторожны при покупке спорного жилища. Судебное решение может быть оспорено в вышестоящую инстанцию, и тогда на Ваши новые квадратные метры заявится другой владелец. Вернут ли Вам деньги после отмены сделки — большой вопрос.

Собираем сведения о том, обременена ли собственность правами третьих лиц, то есть находится ли в аренде, в залоге, а может, вовсе арестована.

Арест вообще не даёт право отчуждать имущество. Сделка в таком случае не регистрируется.

Об обременителях информацию можно взять из:

  • выписки из Росреестра;
  • публичной карте в Интернете.

Обременение будет «преследовать» недвижимость всё время. Но если вы стародавностях достигли консенсуса, то поступайтесь так:

  • заручитесь письменным подтверждением от обременителя (арендатора, залогодержателя и т.д.) об отсутствии притязаний;
  • требуйте от владельца обратиться в регистрационную службу л снятии обременения;
  • возьмите новую выписку из ЕГРН.

Когда жилплощадь в собственности у ребёнка

Когда продаётся собственность несовершеннолетнего до 14 лет, то от его имени действуют законные представители: родители, опекуны, усыновители. Полномочия родителей подтверждаются штампом в паспорте и свидетельством о рождении детей; опекунов — решением об опеке; усыновителей — решением суда.

Ребёнок старше 14 лет самостоятельно подписывает договоры, рядом ставится подпись законного представителя. Родителями ещё нужно заручиться согласием органов опеки на проведение сделки. Так что требуем и этот документ.

Смотрим, была ли перепланировка

Порой прежний хозяин даже сам не догадывается о том, что в квартире было какое-либо переоборудование. Например, если ему досталось имущество по наследству.

Однако даже если Вас уверяют в том, что перепланировки не было, необходимо самостоятельно всё проверять. Для этого нужно взять у продавца технический паспорт с планом жилья. В случае отсутствия собственник может заказать такой документ в БТИ или МФЦ. Никому другому такие сведения не выдадут.

После этого Вам останется сравнить состояние жилья с его графическим изображением. Можно опираться и на данные обычной выписки из ЕГРН, где есть план всего этажа с планами каждой из квартир на нём. Лучше всего пригласить специалиста БТИ и вместе с ним провести осмотр.

К слову, в техплане уже может стоять отметка о несогласованных ремонтах работах. Здесь требуется быть осторожнее.

С другой стороны, когда Вас всё устраивает, не запрещается покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой. Тем более, будет повод снизить цену.

Однако могут возникнуть сложности, если оформляется ипотека. Не все банки одобряют такие приобретения. Другие в качестве обязательного условия требуют покупателю-заёмщику самому узаконить такой ремонт. Вместе с тем, если, например, тёплый пол подключён к центральному отоплению, совмещён зал и лоджия (балкон), то придётся всё возвращать в первоначальное состояние.

Кроме того, банк вправе потребовать от покупателя провести оценку за свой счёт. Тогда оценщик сам сверит фактическое состояние жилища с планом. Дальше уже будет принимать решение кредитная организация.

Обратите внимание
Помните, суд может обязать Вас узаконить перепланировку или вернуть всё в изначальное состояние. И Вы, будучи новым владельцем, понесёте все расходы.

Проверка на наличие задолженности по коммуналке

Требуйте от прежнего владельца справки по всем коммунальным услугам. Ещё лучше — пойти всем вместе и получить нужные сведения. По закону, долг за коммунальные услуги не переходит на нового владельца, это ведь не капремонт. Между тем, управляющие компании чаще всего не разбираются, за кем числится задолженность (хотя это прямое нарушение законодательства). Вполне возможно, Вы будете получать угрозы о прекращении ресурсоснабжения, начислении пени, судебных разбирательствах.

Узнайте насчёт долга за капитальный ремонт. Попросите у хозяина жилплощади квитанции, чеки об оплате. В крайнем случае обращайтесь в Фонд капремонта.

Кстати, не забудьте о поверке счетчиков, если истёк срок. Иначе заплатите вдвойне.

Если долги есть

Включите в договор купли-продажи пункт об обязанности продавца оплатить все платежи и несении им ответственности в случае неисполнения.

В свою очередь, стоимость сделки можно снизить на сумму долга по коммунальным платежам.

В любом случае, не нужно паниковать, если бывший владелец отказывается погасить долг. Задолженность не переходит к новому хозяину, а сохраняется за предыдущим.

Вам потребуется переоформить лицевые счета на себя. Для этого обратитесь с заявлением в управляющую компанию или ТСЖ, обслуживающие дом, или в ресурсоснабжающие организации в случае непосредственного управления домом. Кому-то удобнее действовать через Единый расчётный центр. Для этого предъявите свой паспорт, копию и оригинал правоустанавливающих документов, сведения о прописанных жильцах. Понадобится ещё письменное согласие остальных собственников, если квартира разделена на доли и открывается один лицевой счёт.

Уже с момента приёма заявления начисления производятся на нового хозяина жилплощади.

Обратите внимание
Ни в коем случае не медлите с переоформлением лицевых счетов. Отправляйтесь по инстанциям сразу после регистрации сделки. Иначе Вы рискуете столкнуться с судебными разбирательствами и прослыть в должниках.

Как проверить личность продавца

  1. Помните, если Вы сомневаетесь в адекватности собственника, подозреваете его в употреблении алкоголя (наркотических веществ), Вам что-то смущает в его поведении, то требуйте от него справку из наркологического и психоневрологического диспансера. Однако эту бумагу можно и подделать. В этой связи посетите медицинское учреждение вместе с продавцом. Зачастую банки в качестве условия оформления в ипотеку ставят прохождение медосвидетельствования бывшими владельцами жилья.
  2. Проверяйте доверенность на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты — reestr-dover.ru, если в деле участвует представитель. Особое внимание уделите сроку её действия. Не помешает встретиться с владельцем квартиры. Кстати, нотариус может оформить доверенность на выезде. Например, когда клиент не может в силу возраста или из-за болезни явиться в контору. В этом случае нужно быть особенно бдительными, чтобы не попасться на уловки мошенников.

Не лишней будет и проверка на достоверность паспортных данных продавца и его представителя посредством сервиса МВД России — сервисы.гувм.мвд.рф.

Если вы опубликуете четкий вопрос по теме статьи в комментариях, то в течение 1-2 суток наш юрист ответит вам. Перед тем как его задать, пожалуйста, внимательно прочитайте статью и комментарии к ней, возможно, подобный вопрос уже обсуждался.
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть