Возврат налога при покупке квартиры: документы, суммы, сроки

Законодательство России предусматривает уплату различных налогов, с которыми сложно разобраться. Часто возникает путаница между понятиями налога на имущество и вычета, возврата суммы налога при покупке квартиры и вычета от её продажи. В статье изложена информация по возмещению налога при покупке недвижимости супругами, детьми, пенсионерами, дольщиками.

Затраты для получения вычета

Гражданам России возмещение налога предоставляется по следующим операциям на приобретение жилого имущества:

  • оформление права собственности на комнату или квартиру (в т. ч. недостроенные);
  • компенсацию затрат на приобретение материалов при строительстве, оплате труда по этому виду работ;
  • затраты на проектирование частного дома;
  • возведение жилого строения;
  • подключение коммуникаций;
  • погашение процентных ставок по целевому кредитованию на приобретение, ведение строительных работ и ремонт;
  • средства на реструктуризацию кредитных задолженностей;
  • приобретение земли целевого назначения (ИСЖ) – под индивидуальное строительство жилого дома;
  • доли в указанных объектах недвижимости.
Важно
В составе имущественного вычета нельзя учесть, расходы по перепланировке, реконструкции, покупке оборудования и сантехники, оформления сделок.

Минфин России разъясняет, что затраты, понесённые на приобретение земельного участка, необходимо рассматривать совместно с домом, так как они являются единым объектом при возмещении налога.

Пример 1: Иванов И. И. купил земельный участок. При строительстве дачного домика права на использование льготы по затратам у него отсутствует, т. к. объект не является жилым. В случае регистрации помещения как жилое, помимо вычета на строительство дома возникает право на включение затрат по приобретению земли.

Объекты недвижимости, на которые применяется вычет, должны находиться на территории РФ и иметь прямое жилое назначение.Вычет на квартиру

Размер и срок возврата имущественного вычета

В 2019 г. размер установленной льготы для граждан России составляет:

  • 2000 000 рублей, максимально допустимый процент возврата налога (13%) — 260 000 рублей, на жилое помещение, земельный участок, строительство и ремонт;
  • 3000 000 рублей на проценты по кредитам. Сумма к возврату (13%) – 390 000 рублей.

Пример 2: Гражданин РФ приобрёл недвижимость за 1,8 млн руб. Полностью от всей суммы расходов, которая составляет менее 2 млн руб., он может вернуть 13% уплаченного в бюджет НДФЛ, а именно 234 000 рублей.

Пример 3: Затраты на земельный участок, строительство дома и проведение коммуникаций составили 4 млн руб. Соответственно сумму НДФЛ к возврату лицо может вернуть только в размере 260 тыс. руб. с разрешённой законодательством суммы 2 млн руб. Остаток затрат к применению для возврата налога не подлежит.

Неиспользованный лимит можно перенести на другой объект недвижимости в последующих периодах до полного использования. Исключение составляют затраты на проценты по кредитам, их можно применить только к одному конкретному объекту. То есть вернуть налог можно за один раз, если позволяют доходы гражданина, а можно возвращать неограниченное количество лет. Допускаются периоды, в которых уплата налога не производилась, возмещение переносится на последующие года.

Пример 4: Стоимость в 2014 году, по договору приобретения жилья составила 4,2 млн руб. Кредитные средства использованы не были. В этом случае имущественная льгота применяется в размере 2 000 000 р.
Период Полученный доход, облагаемый 13% НДФЛ(руб.) Сумма возврата налога (руб.) Переносимый остаток (руб.)
2014 500 000 65 000 2 млн – 500 тыс. = 1,5 млн
2015 800 000 104 000 1,5 млн – 800 тыс. = 700 тыс.
2016 отсутствует 0 Остаток остаётся
2017 1 100 000 91 000 (13% с суммы остатка) Вычет использован полностью
2018 1 200 000 Не предоставляется, т. к. сумма достигла предела величины 2 млн руб.  
Итого: 65 + 104 + 0 + 91 = 260 тыс. руб.

Лица, использовавшие льготу не полностью, до поправок 2014 года в Налоговый кодекс РФ, воспользоваться переносом остатка (на другой объект, купленный позднее) не могут. Ранее такое право не было предусмотрено законодательством.

Важно
Возврат суммы налога допускается только в размере фактической уплаты НДФЛ в бюджет по ставке 13%. То есть не более того налога, который уплатил за гражданина работодатель в бюджет.

К понесённым затратам не принимаются суммы, полученные при поддержке государства:

  • пособия;
  • дотации;
  • материнский капитал;
  • субсидии;
  • безвозмездно полученные от работодателя средства, также не подлежат включению в расходы.

Продажа и приобретение жилого помещения происходят в одном налоговом периоде

Если одновременно с продажей жилья, по которому положено уплатить налог (получено по наследству, подарено) покупается другое, в одном налоговом периоде, тогда можно воспользоваться вычетом 1 млн. рублей от суммы продажи. А возмещаемую сумму зачесть в счёт уплаты налога с продажи (см. подробнее о налоге при продаже недвижимого имущества).

Пример 5. Полученная в наследство недвижимость была продана (т. е. нет затрат на покупку) за 3,5 млн руб., и сразу приобретена другая за 2,7 млн руб., без использования заёмных средств. Ранее вычетом в 2 млн. лицо не пользовалось:

  • 3,5 — 1 млн (вычет на момент продажи) = 2,5 млн руб. — налогооблагаемая база.
  • 2,5 — 2 млн (вычет на момент приобретения)= 500 тыс. руб. налогооблагаемая база после применения вычета.

Налог для оплаты в бюджет составил 65 тыс. руб. (500 т.руб. *13%).

Лица, не имеющие право на вычет

Нет возможности на применение льготы от государства, если:

  • Сделка совершена между родственниками (родители, супруги, дети, братья/сёстры).
  • Оплата осуществлялась за счёт третьих лиц. Исключением является отражение в платёжных документах, что средства перечислялись за счёт собственника и по его поручению.
  • Оплата произведена из бюджетных средств. Указанные суммы не берутся в расчёт стоимости жилья.
  • Сделка совершена на имя работника, за счёт работодателя, либо между подчинёнными лицами.
  • ИП, нетрудоустроенные граждане, пенсионеры – лица, не имеющие дохода, облагаемого НДФЛ.
  • При ранее использованном вычете.
  • Нерезиденты РФ.
  • Объект недвижимости имеет коммерческое назначение.

Пример 6: ИП куплена квартира стоимостью 4 млн. руб. Плательщиком НДФЛ он не является, т. к. применяет УСН. Права на получение вычета он не имеет.

Пример 7: Семья приобрела жильё, частичная оплата произведена из средств материнского капитала. Стоимость – 1,7 млн руб. Средства МК – 400 тыс. руб. Расчёт возврата производится из 1,3 млн руб. Сумма составляет 169 тыс. руб. Неиспользованный размер лимита переносится на будущие периоды.

Место обращения и список документов

Заявить о получении льготы можно самостоятельно по месту регистрации через налоговую инспекцию, либо через работодателя.Налоговый возврат при покупке жилья

Основной список документов для возврата налога на объект недвижимости:

  • Документы на жилое помещение: договор о приобретении квартиры или комнаты (долей) и свидетельство о регистрации права (С 2016 года свидетельства о регистрации права не выдают. Подтверждающим документом является выписка из Единого государственного реестра (ЕГРП).
  • Документы, подтверждающие понесённые затраты при строительстве.
  • Кредитный договор, договор займа, с приложением графика погашения, а также справки об уплаченных процентах.
  • Документы, подтверждающие получение денег продавцом.
  • Заявление на применение имущественного вычета.
  • Справка 2-НДФЛ.
  • Декларация по форме 3-НДФЛ.

Подача документов через ФНС

При обращении в налоговые органы, к пакету документов на недвижимость необходимо приложить справку 2-НДФЛ и декларацию на возврат по форме 3-НДФЛ. Справку о доходах выдаёт работодатель. Когда источников получения дохода несколько, подтверждение нужно получить у всех.

При заполнении 3-НДФЛ требуется данные о плательщике налога и сведения паспорта, размер вычета и облагаемого дохода. Образец заполнения декларации по 3-НДФЛ, заявлений на применение вычета и возврат, можно посмотреть на стендах налоговой инспекции.

Декларацию можно подать:

Сроки подачи декларации

  • Для возмещения налога через ФНС, срок обращения в следующем году — до 30 апреля.
  • Срок камеральной проверки документов и принятия решения о возмещении — до 3 месяцев.

Представление в налоговую может быть:

  • личное посещение инспекции по месту жительства (обязательно при первичном обращении), в последующие года можно по почте. Представить документы может и нотариально доверенное лицо.
  • по почте ценным письмом с обязательной описью вложения (реестром документов).

Срок для подачи документов неограничен, но сам налог подлежит возврату только за последние три года с момента его уплаты, учитывая срок приобретения недвижимости. Декларация 3-НДФЛ составляется отдельно за каждый налоговый период.

Видео: как заполнить декларацию 3 НДФЛ

Когда можно получить деньги

  • Когда ФНС проверила и подтвердила заявленную сумму, она уведомляет об этом (по телефону, письмом по почте, по электр. почте).
  • После этого необходимо предоставить отдельное заявление на возврат, с указанием реквизитов перечисления.
  • Срок возврата денег в течение 2 -4 недель с момента подачи заявления с реквизитами, но не ранее окончания проверки.

Пример 8. Гражданин приобрёл дом в 2013 году. По истечении налогового периода обращения за вычетом не было. В 2019 он решил воспользоваться своим правом. Налог можно вернуть только при его фактической уплате в бюджет за период с 2016–2018 год.

Пример 9. Недвижимость приобретена в 2017 году. Льготой собственник решил воспользоваться в текущем году. Соответственно реализовать своё право можно с года приобретения, т. е. 2017–2018 год.

Налоговая инспекция вправе отказать в возврате налога. Необходимо изучить причину, достаточно часто она связана с неполным предоставлением комплекта документов, ошибками в расчетах.

Подача документов через работодателя

Обратиться за льготой в году приобретения или строительства можно у работодателя. Справка о зарплате и декларация в этом случае не требуется, но обязательно предоставляется уведомление из ФНС.

Этапы его получения:

  • Копии документов на недвижимость предъявляются инспектору совместно с оригиналами для сверки.
  • Также пишется заявление на получение документа.
  • В течение 30 дней налоговая инспекция подтверждает право на вычет, с последующей выдачей уведомления.
  • Это уведомление следует отдать в бухгалтерию предприятия и написать заявление о предоставлении вычета.

Работодатель не возвращает сумму исчисленного налога, а перестаёт в будущих периодах удерживать и уплачивать НДФЛ в бюджет, тем самым перечисляя оплату труда в полном размере.

Если в течение налогового периода 2 млн. использованы не полностью, остаток суммы переносится на следующий год. При этом каждый раз необходимо в налоговых органах получать новое уведомление. Для подтверждения, документы на недвижимость повторно не предоставляются. 3-НДФЛ и заявление на новое уведомление являются обязательными ежегодными документами до полного использования всей суммы льготы.

Обратите внимание
При получении дохода у нескольких работодателей, вычет в полном объёме целесообразно возмещать в ФНС. Это предотвратит путаницу и ошибки в расчётах.

В ситуации, когда работник подал уведомление, подтверждающее получение льготы в январе, организация предоставляет вычет с начала налогового периода. При подаче заявления в другом месяце, исчисленная и удержанная сумма возвращается с начала текущего года.

Пример 10: Петров П. П. в 2017 г. приобрёл квартиру за 1 400 000 р. Заявление работодателю подал в сентябре. За период с начала года по август начислена заработная плата — 394 988 р., НДФЛ (13%) — 51 348,44 р. уплачен в бюджет. За этой суммой работник, по мнению Минфина, должен обратиться в ФНС. С сентября до конца налогового периода работнику начислена зарплата — 192 800 р. Если есть уведомление, НДФЛ в размере 25 064 р. организация, как налоговый агент не удерживает.

Особенности исчисления имущественного вычета у отдельных категорий граждан

Собственником недвижимости является несовершеннолетний

При заключении сделки недвижимости с ребёнком у законных представителей – родителей, опекунов, попечителей, усыновителей есть право на возмещение сумм налога. Законом установлены требования для получения льготы:

  • возраст собственника до 18 лет;
  • представитель ребёнка ранее правом не пользовался;
  • плата за приобретение произведена из средств законного представителя.

К общему пакету документов на получение льготы добавляется свидетельство о рождении либо паспорт РФ несовершеннолетнего. В финансовых документах, подтверждающих плату за жильё, должны быть указаны реквизиты представителя. Согласие на вычет второго родителя не требуется.

При покупке квартиры в собственность совместно с детьми, родители имеют право воспользоваться вычетом на себя и на ребёнка одновременно. Максимальный размер при этом не удваивается и составляет 260 тыс. руб. Право на получение возмещения налога от государства за несовершеннолетним считается не использованным.

Пример 11: Куплен дом за сумму 4 000 000 р. Разделён в равных долях на двух супругов и двух детей – по ¼. Каждый из супругов имеет право на вычет за себя и на одного из детей. Сумма возмещаемого налога при этом равна 260 000 р. каждому родителю. Если один родитель захочет получить вычет за 2 детей, то все равно он получет не более 260 тыс. , т.к 4 млн. *3/4 доли =  3 млн., ограничение в 2 млн. не позволяет ему получить с его с полных 3 млн., поэтому здесь выгодно каждому родителю получить за 1 ребенка.

В описываемом примере необходимо предоставить дополнительно соглашение между родителями о распределении долей на детей.

Когда в долевой собственности участвует третье лицо, разрешения от него на сделку не требуется.

Собственником недвижимости является пенсионер

При покупке недвижимости пенсионером, законодательство в виде исключения, закрепило возможность возвращать налог за три предыдущих налоговых периода до момента заключения сделки.

Пример 12: Таисия Ивановна, пенсионер, приобрела квартиру в 2018 году. Вычет можно предоставить за период с 2015–2017 год, в эти годы она работала. В 2019 году она обращается в ФНС и получает возврат за 2015, 2016, 2017, 2018 года.

Когда пенсионер обращается несвоевременно, то отсчёт предшествующих лет начинается с года обращения в налоговый орган.

У работающего пенсионера трудностей с возвращением налога не возникает. С неработающими гражданами, ситуация иная, т. к. пенсия не подлежит налогообложению. Если размер уплаченного налога не покрывает возмещаемой суммы, или последние три года он уже провёл на заслуженном отдыхе, то для возвращения остальной части потребуется наличие доходов, облагаемых по ставке 13%. Это может быть: продажа акций или недвижимости, сдача в аренду и другие.

В дополнение к перечню необходимых документов на жильё, предоставляется копия пенсионного удостоверения либо справка из ПФ.

Пример 13: Гражданин купил дом в 2017 году. В следующем году он вернул часть налога и одновременно вышел на пенсию. Соответственно возникает право «пенсионного» вычета, которым он пользуется в 2019 г. Расчёт производится за 2018г., 2016г., и 2015г. Но 2017 год в расчёт не включается, так как за этот период сумма налога возмещена.

Долевая собственность

При совместной собственности сумма затрат на свою долю не может превышать 2 млн руб. для получения льготы. То есть лимит устанавливается не на цельный объект, а на конкретного приобретателя.

Пример 14: Три собственника (не супруги) имеют по 1/3 доли в квартире стоимостью 6 млн руб. На какой возврат налога они имеют право заявить? Каждый из них может рассчитывать на возмещение суммы в размере 260 тыс. руб.

Когда оплата всей недвижимости произведена одним из дольщиков, именно он может претендовать на вычет. При оплате каждым собственником размер вычета соответствует сумме, указанной в платёжных документах.

Общая собственность супругов

У супругов бывает два вида общей собственности:

  • на одного в полном объёме или на каждого в отдельности, без указания долей;
  • с распределением долей.

В силу закона, собственность считается совместной и равной 50 на 50.

Документы на льготу предоставляются в стандартном виде. Дополнительно прилагаются копии свидетельства о браке и соглашение (если есть), о распределение долей.

При оформлении собственности на одного из супругов, для получения вычета указание конкретного лица в платёжных документах не требуется. Воспользоваться 100% правом может один из супругов, чьё имя необязательно фигурирует в документах на недвижимость.

Если при покупке квартиры супругами, для оплаты использовались средства, не являющиеся совместным имуществом, например, дарение или наследство, правом на возмещение второй супруг воспользоваться не может.

Распределение размера доли между супругами целесообразно применить с выгодой. При стоимости объекта менее 2 млн руб., каждый из супругов может реализовать своё право в будущем. При сделке свыше максимально установленной суммы, каждый из них может заявить на вычет в полном объёме.

При долевой собственности между супругами по договору, получение возврата производится по правилам, применимым для дольщиков. Законодательство предусматривает заключение брачного контракта с указанием в нём долей собственности. На практике во время сделки по приобретению недвижимости и оформлению договора они прописываются.

Обратите внимание
Сделки с недвижимостью с долями заверяются у нотариуса. При распределении долей между супругами нужно обязательно прописать условие, что это распределение является брачным соглашением. 

Вопрос-ответ

Вопрос: В браке была приобретена квартира в общую собственность по ипотеке. Соглашение о распределении возврата в пользу мужа (0/100). После развода квартира осталась за супругой и соответственно текущие затраты на ипотеку тоже. Право собственности не изменилось. Имеет ли право бывший муж возмещать НДФЛ далее?

Нет, не имеет. Только с другого объекта недвижимости. По этой квартире вопрос с получателем вычета решён.

Вопрос: В 2008 приобретена квартира, стоимостью в 1 млн руб. Собственник воспользовался возвратом и вернул 130 тыс. руб. В 2017 в ипотеку куплено второе жильё. Можно ли заявить на вычет по процентам, и неиспользованный 1 млн по стоимости жилья?

На размер уплаченных процентов по новому жилому помещению, можно. Письмо МинфинаРоссии №03-04-07/27582 от 14 мая 2015 года. Этот документ является инструкцией для применения всеми ФНС.

Что касается второй части вопроса, нормы Закона применяются для лиц, впервые обращаемых за предоставлением вычета, в отношении объектов, приобретённых после вступления поправок в НК РФ. Таким образом, оснований для получения остатка возврата налога на приобретение другого объекта недвижимости, не имеется.

Вопрос: В конце 90-х г. Был возврат подоходного налога за имущество. Можно ли сейчас, при покупке второй квартиры, воспользоваться таким же правом?

Да. НДФЛ ввели в 2000 году. Соответственно право на вычет не использовано.

Вопрос: Купленная квартира первоначально принадлежала 1 собственнику. В следующем году её разделили на доли. Можно ли подать документы как 1 владелец и за последующие периоды как дольщик?

Нет, право на вычет возникает как у полноценного собственника при первичном приобретении с возмещением понесённых затрат.

Нормативные акты:

 

Если вы опубликуете четкий вопрос по теме статьи в комментариях, то в течение 1-2 суток наш юрист ответит вам. Перед тем как его задать, пожалуйста, внимательно прочитайте статью и комментарии к ней, возможно, подобный вопрос уже обсуждался.
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть