Задаток при покупке квартиры: образец, оформление

Продавцы при отчуждении квартиры требуют внесения предоплаты. И всё бы ничего, да вот только сделка срывается по вине собственника апартаментов. Чтобы покупатель не остался без денег и желанной квартиры, рассмотрим, как правильно оформить задаток при покупке квартиры.

Общие положения

Задаток при покупке квартиры – это своеобразный гарант заключения сделки. Передавая энную сумму, покупатель рассчитывает на то, что ему достанется именно эта квартира по обусловленной цене. «Отвертеться» после передачи части денег сторонам уже не получится.

Обратите внимание
Продавец обязан вернуть задаток в двойном размере в случае отказа от заключения договора по своей вине. Когда покупатель срывает сделку, то переданные деньги остаются у продавца. Это характеризует задаток как средство обеспечения.

Порой стороны не могут определиться с тем, что выбрать: залог или задаток.

  • залог только обеспечивает обязательство и он возвращается при прекращении действия договора.
  • задаток включается в общую цену договора купли-продажи.

Подготовительная работа перед передачей задатка

Образец соглашения о задатке Перед передачей денег необходимо проверить личность собственника, а также документы на квартиру. Для этого попросите продавца предоставить:

  • Свой паспорт.
  • Свидетельство о регистрации права собственности на жильё либо выписку из ЕГРН. Выписку может получить и сам покупатель в МФЦ либо Росреестре. К слову, она поможет проверить имущество на обременение.
  • Справку (обычную либо архивную выписку) обо всех зарегистрированных жильцах.
  • Техплан на квартиру в целях проверки на предмет незаконной перепланировки.

Какую сумму нужно передать

Размер задатка определяется сторонами договора, законодательно этот вопрос не урегулирован. Обозначенная сумма должна устраивать обе стороны. Как правило, это 50 000-100 000 рублей. Можно обозначить как фиксированную цену, так и в процентном соотношении к стоимости квартиры. Переданные деньги обязательно идут в счёт стоимости жилья.

Безусловно, передача крупной суммы – риск для покупателя. В то же время не стоит соглашаться на заключение договора, если первая часть стоимости – небольшая, символическая. Во избежание всяких неурядиц стороны предпочитают удостоверять расписку у нотариуса. Хоть такая подстраховка и не является панацеей от мошенничества, всё же подобное предложение может отпугнуть нечистых на руку продавцов.

Как провести задаток

Переговоры

На данном этапе лучше всего обеспечить присутствие всех сторон — продавцов и покупателей, их представителей, риэлторов и юристов. Интересы несовершеннолетних обязаны представлять их родители.

Участникам важно решить следующие вопросы:

  • Сколько денег передаётся в качестве задатка.
  • Способ оплаты — наличный либо безналичный.
  • Ответственность сторон после проведения задатка. Как уже указывалось выше, в случае отказа продавец обязан вернуть деньги в двойном размере. Плюс ещё нужно оговорить срок возврата. Когда покупатель отказывается от своих намерений, то задаток остаётся у продавца. Сторонам важно определить причины и форс-мажоры, которые влекут либо не влекут ответственность. К примеру, в случае болезни продавца, из-за которой продажа не состоится, переданные деньги возвращаются покупателю, но не в двойном размере. Стоит уделить внимание и нюансам покупки жилья в ипотеку. Предположим, оговорить, вернутся ли деньги, если банк откажет в выдаче займа.
  • Другие вопросы. Помимо задатка, можно оговорить пакет документов, которые продавцы обязуются предоставить покупателям; обязательство продавца выписаться до заключения договора и прочее.

Оформление документации 

Дабы придать деньгам статус именно задатка, следует подписать 2 документа — предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. В случае подписания только одного из них суд при рассмотрении спора, вероятнее всего, переданные деньги сочтёт как аванс.

Сразу оговоримся, стороны должны определить, что именно они выбирают — задаток или аванс, ведь разница между ними существенная. Передача аванса не влечёт никакой ответственности. Так, если одна из сторон по своей вине срывает сделку, то у продавца не остаются переданные деньги. Средства возвращаются, причём не в двойном, а в одинарном размере.

Так, в суде покупатель решил взыскать переданный им продавцу задаток в двойном размере. Однако суд посчитал, что был передан именно аванс в связи с тем, что стороны заключили только предварительный договор. Между тем, условия предварительного договора не предусматривают взыскания двойного задатка. В итоге сумма была возвращена истцу лишь в одинарном размере.

Соглашение и предварительный договор не нужно удостоверять у нотариуса, достаточно простой письменной формы.

Предварительный договор купли-продажи

На основании этого документа стороны берут на себя обязательство заключить основной договор.

В предварительном договоре нужно указать:

  • ФИО и данные паспорта участников сделки. Данные о несовершеннолетних младше 14 лет берутся из свидетельства о рождении и паспорта одного из родителей (опекунов, усыновителей). Когда участвует ребёнок от 14 до 18 лет, то вписываются его паспортные данные и одного из родителей (опекунов, усыновителей). Не забываем вписать сведения о доверенном лице — его ФИО, паспортные данные, номер и дату оформления доверенности.
  • Когда будет заключён договор купли-продажи. К примеру, до или не позднее 1 ноября 2019 года. Допускается продление срока путём подписания письменного соглашения к предварительному договору.
  • Цена жилплощади.
  • Сведения о квартире — площадь, адрес и др.
  • Сведения о правоподтверждающем документе, то есть, о том, который подтверждает основание приобретения недвижимости. Это может быть договор купли-продажи, дарственная и т.п.
  • Условие о передаче задатка: только цифрового значения мало, нужно ещё указать и прописью.
  • Ответственность сторон по несостоявшейся сделке. В случае отказа продавца от заключения договора возврат полученных денежных средств в двойном размере. Не забудьте указать срок возврата (например, в течение трёх дней). Если вина лежит на покупателе, то деньги остаются у продавца.
  • Дополнительно рекомендуется перечислить причины, по которым переданные деньги возвращаются покупателю, а не остаются у продавца. Допустим, задаток возвращается при покупке квартиры в ипотеку, если банк не одобрит кредит. Пропишите также, что будет, если одна из сторон внезапно заболеет и не выйдет на сделку.
  • Порядок оплаты. Задатком проводим первую часть суммы. Вторую — отправляем в банковскую ячейку, которую продавец получит после регистрации договора. В случае оформления ипотеки третью часть банк перечислит на счёт продавца.
  • Дополнительные пункты. Это может быть пакет документов, которые должен предоставить продавец. Укажите, кто понесёт расходы за оформление бумаг.

Можно также предусмотреть ответственность за невнесение задатка (кроме расторжения договора). Например, уплату неустойки в размере 1 процента от суммы сделки.

Подписывают предварительный договор только стороны — продавцы и покупатели (их доверенные лица). Среди них есть несовершеннолетний до 14 лет? Тогда за него расписывается один из родителей (опекун, попечитель). Несовершеннолетний от 14 до 18 лет расписывается сам, а рядом ставится подпись одного из его родителей (опекунов, попечителей).

Не забудьте о том, что число экземпляров предварительного договора должно быть равным количеству участников сделки. К ним относятся продавцы и покупатели, плюс различные организации. Ими могут быть:

  • банки, если оформляете займ;
  • органы опеки, если в сделке участвует ребёнок.

Соглашение о задатке 

Договор задатка служит приложением к предварительному договору. Здесь мы указываем  следующее:

  • оговорку о том, что соглашение составлено в целях надлежащего исполнения предварительного договора; ставится дата его подписания.
  • ФИО и данные паспорта продавцов и покупателей, в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. При участии ребёнка до 14 лет вписываются данные из его свидетельства о рождении. Кроме того, вписываются паспортные данные одного из родителей (опекунов, попечителей). Когда интересы сторон представляет доверенное лицо, то следует указать его ФИО, данные паспорта, реквизиты доверенности (номер и дата оформления).
  • сумму задатка с указанием того, что он засчитывается в стоимость квартиры.
  • Ответственность сторон за неисполнение обязательств после оформления задатка. Об этом уже говорилось ранее (см. «Предварительный договор»).

Соглашение подписывают продавцы и покупатели, в также их представители. Помним об особенностях подписания договора несовершеннолетними, об этом написано выше.

Число экземпляров рассматриваемого соглашения равно количеству сторон сделки плюс в случае необходимости предоставляем ещё в организации (банк, органы опеки).

Передача денег и получение расписки от продавца 

Для покупателей безопаснее всего передавать деньги только после получения расписки от продавцов.

Сумма передаётся как наличным, так и безналичным способом. При передаче налички следует дождаться, пока продавец проверит сумму и подтвердит получение денег и отсутствие претензий. В случае безналичного перевода рекомендуется указать назначение платежа. К примеру, «Перевод задатка, 01.10.2019». В любом случае без расписки от продавца в получении средств не обойтись.

ДОГОВОР ЗАДАТКА (образец)
при покупке квартиры

01.10.2019                                                                                                                          г. Киров

 

Климентьев Никита Игоревич, 15.03.1980 г.р., паспорт серии 6543 номер 987654, выдан 17.08.2015г. отделением УФМС России по Кировской области в Ленинском районе, код подразделения 123-098, зарегистрированный и проживающий по адресу: г. Киров, ул. Ленина д. 15, кв. 6, именуемый в дальнейшем Продавец, и Леонов Михаил Павлович, 08.07.1985 г.р., паспорт серии 9876 номер 654321 выдан 14.11.2009г. отделением УФМС России по Кировской области в Ленинском районе, код подразделения 123-098, зарегистрированный и проживающий по адресу: г. Киров, ул. Московская, д. 35, кв.18,

именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. Настоящим соглашением стороны договорились о том, что Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется принять и оплатить в срок до 14.10.2019 года квартиру, расположенную по адресу: г. Киров, ул. Октябрьская д. 1, кв. 1, общей площадью 95 кв.м., стоимостью 5 000 000 рублей (пять миллионов рублей).
  2. Обозначенная квартира состоит из 4 жилых комнат: зала, двух спален и гостиной. Жилая площадь составляет 85 (восемьдесят пять) кв. м. Расположена на 3 этаже жилого дома. Кадастровый № ______.

Право собственности продавца на указанную недвижимость основывается на свидетельстве о праве собственности серия _____ номер _____ от «   » _____ 20 ____года, регистрационный номер.

  1. В счёт стоимости квартиры и в целях обеспечения исполнения взятого на себя обязательства Покупатель вносит Продавцу задаток за приобретаемую квартиру в сумме 50 000 (пятидесяти тысяч) рублей.
  2. Покупатель и продавец обязуются заключить Договор купли – продажи в срок до 14.10.2019 года.
  3. Цена квартиры в размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей является фиксированной и пересмотру не подлежит.
  4. Стороны осведомлены о том, что в соответствии со ст. 380 и 381 ГК РФ они несут ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств. А именно: в случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине Продавца (откажется от совершения сделки, не подготовит пакет документов, увеличит цену), то он обязуется вернуть покупателю удвоенную сумму в течение 3 дней с момента отказа от сделки. В случае если договор купли-продажи не будет заключён по вине Покупателя  (откажется от заключения договора, не подготовит личные документы, понизит цену), то сумма задатка остаётся у продавца. Стороны освобождаются от ответственности (указанной в ст. 380,381 ГК РФ) в случае, если задержка документов будет связана с приостановкой работы государственных органов или ошибкой со стороны государственных органов, болезнью одной из сторон).
  5. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один их которых вручается Покупателю, второй – Продавцу.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец: _________________________________________________________________
Покупатель: ________________________________________________________________

Какая форма расписки сгодится

Расписка о задатке составляется продавцом собственноручно в присутствии покупателя. Такая форма документа пригодится в суде, если возникнет спор. Подделка подписи возможна, а почерка — нет.

В расписке необходимо указать следующее:

  • Название документа — «Расписка о передаче задатка по договору от … (ставится дата договора)».
  • Дата составления расписки.
  • ФИО, год рождения, адрес прописки и паспортные данные продавца и покупателя (серия, номер, кем и когда выдан).
  • Оговорка о том, что передаётся именно задаток.
  • Сумма задатка в рублях как цифрами, так и прописью.
  • Указание на соглашение о задатке, к которому составляется расписка.
  • Сведения о недвижимости: адрес, площадь и правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН).
  • Подпись продавца.

Крайне важно прочитать полученную расписку, перепроверить все данные, особенно паспортные, а также сумму задатка и дату.

Существуют некоторые особенности составления расписки:

  • На момент оформления расписки должен быть готов предварительный договор купли-продажи, в котором определён способ расчёта.
  • Если несколько продавцов, то расписку пишут все лица, причём между ними должна быть разделена полученная сумма.
  • Исключены исправления, дописки, зачеркивания в документе.
  • Документ составляется на месте передачи денег, но никак не заранее.
  • Присутствие супруга обязательно.
  • Если стороны желают напечатать текст, то следует ФИО, адрес, паспортные данные и сумму написать прописью. Когда текст напечатан полностью, то его необходимо нотариально заверить.
  • Нежелательно передавать деньги наедине с продавцом. Лучше обеспечить присутствие третьих лиц, не являющихся родственниками.

Во избежание светового воздействия писать лучше шариковой, а не гелевой ручкой и не использовать карандаш.

Образец расписки

РАСПИСКА
о передаче задатка 

01.10.2019                                                                                                                          г. Киров

 

Я, Климентьев Никита Игоревич, 15.03.1980 г.р., паспорт серии 6543 номер 987654, выдан 17.08.2015г. отделением УФМС России по Кировской области в Ленинском районе, код подразделения 123-098, зарегистрированный и проживающий по адресу: г. Киров, ул. Ленина д. 15, кв. 6, получил от Леонова Михаила Павловича, 08.07.1985 г.р., паспорт серии 9876 номер 654321 выдан 14.11.2009г. отделением УФМС России по Кировской области в Ленинском районе, код подразделения 123-098, зарегистрированного и проживающего по адресу: г. Киров, ул. Московская, д. 35, кв.18, 50 000 рублей (пятьдесят тысяч рублей) в качестве задатка в соответствии с договором о задатке от 01.10.2010 г. за квартиру, находящуюся по адресу: г. Киров, ул. Октябрьская д. 1, кв. 1, общей площадью 95 кв.м., стоимостью 5 000 000 рублей (пять миллионов рублей), согласно договору купли-продажи от 01.10.2019г.

Климентьев Н.И. / Подпись

После проведения задатка наступает этап заключения договора.

Правильно составленная расписка о передаче задатка – ещё не гарантия выигрыша в суде, если возникнет спор. Между тем, скрупулёзный подход к оформлению документации станет прекрасным подспорьем для доказательной базы.

Ссылки на законы:

Если вы опубликуете четкий вопрос по теме статьи в комментариях, то в течение 1-2 суток наш юрист ответит вам. Перед тем как его задать, пожалуйста, внимательно прочитайте статью и комментарии к ней, возможно, подобный вопрос уже обсуждался.
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть